房地产9月销售及历史调控量价分析:不悲不喜、坚守价值

事件:10月19日,统计局公布地产1-9月地产行业数据:1)投资及资金:累计投资额7.46万亿,同比增长5.8%(前值5.4%),其中,住宅投资4.99万亿(占比为66.9%)增长5.1%(前值4.8%)。地产开发累计到位资金10.47万亿,同比增长15.5%(前值14.8%),提升0.7个百分点,其中个人按揭贷款增速持续放缓至51.4%(前值52.2%)。

2)销售及库存:累计销售面积10.52亿方,同比增幅回升至26.9%(前值(1-8月)25.5%),累计销售额8.02万亿元,增速提高2.6个百分点至41.3%(前值38.7%)。待售面积6.96亿方,比8月末减少1258万方;3)拿地及新开工:累计土地购置面积1.49亿平方米,同比降幅收窄至6.1%(前值-8.5%),土地成交价款5569亿元,同比增速提高5.4个百分点至13.3%(前值7.9%)。累计新开工12.27亿方,同比增长6.8%(前值12.2%),竣工5.71亿方,同比增速为12.1%(前值19.1%)。

上年同期低基数效应仍持续,单月投资拉动明显。1-9月地产开发投资累计同比增长5.8%(前值5.4%);9月单月环比增13.1%,同比增7.8%(前值为6.2%,上年同期为-3.1%),累计投资增幅仍由于上年同期低基数效应持续,单月投资拉动明显。四季度开发投资预计仍然维持5%-6%左右的中枢波动,维持此前预测。

金融机构对住房按揭贷款偏好提升。1-9月地产个人按揭贷款1.75万亿元,占所有地产资金来源的比例为16.7%(上年同期为12.8%)。1-9月金融机构累计新增贷款10.2万亿元,其中个人住房贷款同比增98.4%,个人房贷增量在各项贷款增量中的占比为35.7%。体现金融机构(主要为银行)信贷对地产个人按揭的偏好提升,在“资产荒”的背景下房产仍然是抵押资产首选品种。

“金9”威力显现,单月销售金额同比增56.1%。9月单月全国商品房销售面积同比增34%;销售金额同比增56.1%;9月待售面积6.96亿方,比8月末减少1258万方,对应1-9月1.18亿方的月均销售,去化周期为5.9个月左右(前值6.49个月);其中住宅待售面积同比下降2.6%(前值-0.7%),连续两个月下降。

本轮上涨中一线库存积累较少。1-9月全国累计新开工面积12.27亿方,同比增6.8%(前值12.2%)9月单月全国住宅新增新开工—销售面积缺口达到4,453万方(8月为870万方)。与以往历次宽松不同,本来上涨带来的销售增长并无明显传导至开发投资,房企新开工的热度明显少于上一轮。本轮宽松下来一线新开工面积与销售面积基本配比,后续也看不到缺口拉大的趋势,可以说一线城市库存并无大幅上升的压力,也不带可能类似以往几轮紧缩一样——去化周期随着销售下行而大幅上升。

调控对一线城市的量价影响:在本次930调控后,我们分析06年来历次调控—宽松的周期,发现即使是一线城市,相对高库存对房价有明显的抑制作用;从高频成交数据看(周成交),调控对成交有即时影响,但对价格则有一定滞后;调控时点上看,基本以事后调控为主,方法论也无创新,但本次地产信贷紧缩与货币紧缩并不同步。与以往有所不同,本次一线中上海、深圳上涨幅度远大于以往,三四线并不见起色,涨幅远少于2013年调控前,部分二线甚至不增反降,城市分化的特点明显。

投资建议:投资策略上,我们重申收紧政策集中落地对板块预期管理是好事,短期销量增速下跌市场早有预期,板块的机构配置比重依旧极低。因此,我们认为四季度板块波澜不惊,不宜过度悲观,坚守价值是关键,建议积极关注:1)基本面扎实、估值稳建的行业龙头:如招商蛇口、保利地产;2)拥有永续现金流概念,受益于融资成本下行—估值提升的陆家嘴、中国国贸、阳光股份;3)优质地产资源禀赋、区域性优势标的上实发展、北京城建、京能置业;4)以及转型有序推进、多元驱动业务再发展的高新发展、嘉宝集团。

风险提示:货币增速下行,市场对政策调控反应过大。