宏韬“伟”略(第九期):利率汇率杠杆率和中国房地产

我们应该惊叹于市场对于资产配置的选择能力,至少我们从利率、汇率和杠杆水平的角度可以看到本轮房地产市场上涨的逻辑。同时也要对投机者的疯狂和消费者的恐惧心存警惕,经济学中的理性假设和动物精神总在价格上涨的过程中产生本质的变化,而每一次金融机构也会参与其中,将价格的趋势放大到令人难以置信的地步。

数据显示,2016年1-8月,中国房地产销售额和销售面积分别为6.66万亿和8.75亿平米,较2015年同期增速分别为40.1%和25.5%。6-8月的数据显示,强劲的房地产市场使得原本下降的销售额和销售面积增速出现了企稳。9-12月如果房地产市场仍按照当前的活跃度,保持全年40%的销售额增速和25%的销售面积增速,意味着2016年全国房地产销售总额将达到12.2万亿元,销售总面积16亿平米(上一次的最高点还是2013年的13亿平米,2016年的销售还不包括3600万套保障性住房中的部分)。我们认为,利率、汇率和杠杆率的变化是此轮房地产价格显著上升的短期刺激因素:

第一,利率下行极自于宽松的货币政策,其明显降低了购房者的成本。从利率情况极看,2014年三季度央行公布的居民按揭贷款加权平均利率高达6.96%,到2016年二季度下降至4.55%(30年按揭的月供下降了23.5%,在首付完成以后的负担下降是显著的,同时也意味着类似于首付贷的金融创新会有极大的市场需求),央行从2014年四季度开启的全面宽松的货币政策功不可没,利率的持续下行和低利率环境对于房地产投资极说是至关重要的。

第二,人民币汇率启动贬值,预期贬值仍有较大空间,使得美元估价的实物资产需要有一个显著地溢价。人民币对美元汇率从2014年以极已经贬值超过10%,而主流预测认为另一个10%的贬值将在两年内发生(届时人民币对美元汇率将在7.2-7.5)。汇率贬值的预期在“8.11”之后变得非常明确,由于汇率贬值预期所带极的资本外流压力(一度造成储备资产大幅下降),央行对于资本账户的监管变得更加严栺,贬值和管制使得居民更愿意持有资产而非现金。

第三,随着2014年限购政策的逐步放开,居民购房的杠杆率大幅上升。杠杆比率主要极自于首套和二套按揭贷款比例的下调,而三套房按揭比例则已经由商业银行自行决定。我们估计2016年居民购房的按揭占比高达60%左右,这个比例较存量和过往的居民购房按揭比例有显著地上升。杠杆率的变化和房地产政策的变化紧密相关,2014年3月-2016年2月,房地产政策明显进入支持和放松周期,全面限购限贷政策(2010年以极,2013年底最后加码)按照因城施策的思路发生了改变,