策略卓越推:大消费、公用事业、医药生物、环保、房地产

近期我们对不同市场的房地产价格进行了比较研究,发现房地产价格在不同市场中的模式有较大的差异。我们着重研究了美国、日本、中国香港、中国台湾四个市场。

整体而言,二战之后,各地区开始进行战后重建,经济也进入了稳步发展阶段。各市场房地产市场发展初期,主要是在经济发展的带动下之下,城市化率快速拉升,由此导致城市人口增加,提升了市场的需求。而此时房地产市场的供给尚不能满足需求的增加,由此导致房地产价格快速拉升。此轮价格上涨的特征,是叠加了经济稳定发展带来的城市化率提高。

房地产市场在发展初期,主要体现了其消费属性。例如二十世纪七八十年代,全球受到石油危机的影响,通胀大幅上涨,由此带来了房地产价格的上行。日本和中国台湾,经受了两次石油危机带来的输入性通胀,导致房价上涨。

而房地产市场泡沫的产生,更多是基于金融属性,与全市场流动性、投资市场关系较大。

我们看到美国、日本、中国香港、中国台湾在房地产价格泡沫产生过程中,都伴随着较为宽裕的市场流动性,房地产市场的投资属性得到提升,同时还与经济、金融产生了较强的联动。由此也导致房地产市场泡沫破灭后,对经济、金融造成巨大的影响。

我们在对比日本和中国台湾市场之时发现,二者的泡沫产生过程较为像似,但中国台湾在二十世纪九十年代的房价呈现出震荡盘整之势,并未出现巨幅的下滑。反观日本地价指数,呈现持续的下滑。我们认为这背后最大的原因,是经济发展。日本经济经过房地产泡沫后一蹶不振,90年代平均GDP增速降至2.9%,2000年更是进入负增长。而中国台湾经济依然保持相对稳健,资产泡沫对经济影响不大。

中国台湾市场带来的启示是:房价可以通过经济发展缓解泡沫,而非强硬刺破。例如台湾地区的房价收入比,因二十世纪八十年代末的房价上涨而抬升,1986年房价收入比为4.3倍,1989年则急速拉升至12倍,1991年至1997年均维持在9倍以上,2002年则变为8倍。

而目前我国的房价收入比差异较为明显,2015年统计数据显示,深圳的房价收入比最高,为24.95倍,其次为三亚、上海、北京,均超过19倍。而三四线城市房价收入比较低,如长沙为4.93倍。