保利地产:业绩稳、现金足,并购重组可预期

事件:公司公布半年报,上半年实现营业收入551.47亿元,同比增长30.23%,归属于上市公司股东的净利润49.6亿元,同比增长0.21%,基本EPS 0.46。

半年销售首破千亿,经营活动现金回笼净额200亿:上半年,公司实现签约金额1106.25亿元(+45.48%),半年首破千亿,主要受益于区域市场升温,其中核心二线南京、合肥销售金额同比分别增143%及58%;本期签约面积821.84万方(+40.55%),销售均价13461元/平米,接近15年单月最高均价水平。销售提振现金回笼加速,期内公司经营活动的现金流净额200亿,同比+103.35%。

下半年结算有望提速:上半年,公司房地产业务结转收入513.22亿元,同比增长26.90%,占营收总额比例93.1%;结算毛利率31.1%(同比-4.7pct)。从结算区域看广东(39.42)及上海(18.17)最大,结算均价最高为北京(6.7万/平方)及上海(3.9万/平方)。上半年公司新开工面积921万方(26.9%),竣工面积626万方(33.0%),仅达到年度目标的52.63%和37.94%,预计下半年结转会有提速。另外,由于合作项目结转利润的比重提高,上半年少数股东损益达20.24亿元(+112.83%),占净利润比例29%,创下近年新高。

投资谨慎,稳守等量拓展原则:1-7月公司新增权益建面579.9万方(+385%),权益地价款323.1亿(+87.5),尽管拓展规模均有较大幅增长,但公司仍然保持等量拓展的原则,上半年拓展面积/销售面积的比93%,土地价款/销售额比为41%,基本与公司过去几年持平。从土地获取方式来看,作为补充货量的主要方式,公司通过招拍挂方式共获取的项目占比47%,通过并购方式获取的占比53%,1-7月综合权益比例64.2%,另外集中在北京、广州、南京等资源相对稀缺的地区。公司目前货量充足、现有待开发面积5571万方,可满足2-3年的开发需求,一二线城市占比约为71.4%,基本保障未来结算毛利率保持稳定。

现金实力强大,融资成本创房企公司债新低。上半年公司完成90亿元定增,同时继续加大直接融资,期内完成100亿元公司债券发行。其中1月“3+2”年期品种票面利率2.95%,成为国内市场首支突破3%的房企公司债券;目前公司有息负债规模同比下降5.43%;综合成本为4.86%,较去年末下降0.34个pct。

投资建议:上半年公司大股东保利集团在央企层面的整合规划渐露峥嵘,报告期末公司在手现金约460亿,净负债率及扣预收款后资产负债率分别仅有37.0%、36.7%,可为未来行业并购整合备足子弹。我们预计公司2016-18年EPS 为1.21、1.37和1.57,对应当前股价PE 估值7.9X、6.9X、6.1X,给予“买入-A”评级,目标价12.2元。

风险提示:全国性销售调整,二、三线城市持续低迷。