招商蛇口:携手媒体旗舰,参与设立传媒投资基金

事件:公司12日公告拟出资5亿元,作为有限合伙人参与设立深圳市伊敦传媒投资基金合伙企业,规模为50.17亿,首期认缴出资20.17亿。合伙基金普通合伙人为招商金台。招商局资本控股亦将出资5亿元作为有限合伙人参投合伙企业,其他投资者首期出资10亿,团队跟投认缴出资700万元,后续募集30亿元。

携手“全媒体旗舰”人民日报及招商局资本,探索国内外多个新兴领域。本次合伙基金普通合伙人为招商金台,由招商局资本管理有限责任公司和人民日报媒体分别持有49.9%和50.1%的股权;另一有限合伙人招商局资本控股由招商局资本全资设立。本次合伙期限包括五年投资期及二年退出期,出资规模高达50.17亿,投资范围涵盖国内外与媒体、娱乐、互联网等相关的内容、技术、渠道、平台及其交叉领域。

招商局资本是集团核心股权投管平台,产业资源丰富。招商局资本是招商局集团一级子公司,负责延续和整合集团体内主要投管业务,旗下包括中国最早的股权投资机构中国科招高技术公司和招商局中国基金。截至2015年底,招商局资本管理资产约330多亿,共发起18只人民币基金和4只外币基金,累计投资超过216亿元,项目的内部收益率达到20%。参与投资人涵盖中国的大型投资机构、中央和地方国企、政府引导基金及海外的知名商业银行、外国国家政策性银行和跨国租赁集团等。

与园区业务板块深度协同,利于持续培育。本次成立合伙基金将重点关注招商蛇口拥有或管理的园区内注册的实体或运作的项目。作为人民日报社属的技术、运营、资本的平台,人民日报媒体技术股份有限公司承诺下设机构优先入驻招商蛇口拥有或管理的园区。互联网、文化等新兴领域聚集的规模效应较强,公司通过本次出资既有利于园区业务板块培育、充分利用产业协同,同时为后续外延扩张留有空间。

7月销售靓丽,毛利优势有望逐步显现:公司7月公告销售面积28.1万方,销售金额54.5亿,较合并前招商地产同比分别升44.6%和45.6%;1-7月累计销售面积223.18万方,销售金额362.95亿,累计增加26.8%及49.4%;公司7月销售均价达到19,395元/平方米,同比增17.8%。预计随着前海地区536万方规模核心土地资源禀赋释放,公司地产业务毛利抬升的效应将会逐步显现,业绩提升的潜力在地产龙头中领先。

投资建议:招商蛇口自2015年底上市后确立了园区开发及运营、社区开发与运营和邮轮产业建设及运营三大主业,资源禀赋发生巨大变化,本次公司借助集团核心股权投资资源探索互联网文化等领域,为外延扩张留有空间。我们认为目前其内在价值有待市场认知,预计公司2016-2018年EPS为1.12、1.38和1.70,对应当前股价PE估值为14.5X、11.7X、9.5X,给予“买入-A”评级,6个月目标价22.4。

风险提示:地产经营的区域风险、新兴产业不确定性强。