彩生活:花样年收购万达物业,彩生活高端物业布局完善

事件:彩生活母公司花样年控股(1777.HK)于8月1日发布公告,集团的合伙企业深圳市幸福万象投资合伙企业和全资附属公司深圳前海嘉年投资基金管理有限公司与大连万达商业地产股份有限公司订立协议,分别收购万达物业管理有限公司99%和1%的股权。万达物业在中国物业服务百强中排名第八位。

万达物业约6400万平米将陆续纳入管理:据管理层在电话会议中透露,此次交易涉及到分布在86个城市的132个项目,共6400万平米左右的面积,其中已确权的面积约4300万平米。目前,双方已派驻团队进入项目进行交接,后续将会通过顾问咨询服务的方式分别将已确权的约2600万平米住宅面积和约1700万平米的商务面积委托给彩生活旗下的高端住宅模块——开元国际和花样年旗下的商用管理模块——美易家进行管理,未来1-2年后会考虑将资产进行移交。

交易规模创历史记录,行业整合趋势明显:此次交易规模创下了业内历史新高,此前行业内出现过的重大收购包括15年2月彩生活以3.3亿元收购开元国际和16年7月中奥到家以2.1亿元收购浙江永成。物业管理行业正经历整合过程,根据中指院的研究报告,全国物业服务百强企业的管理面积占全国物业管理总面积的28.4%,较14年上升8.9个百分点,预计未来整合趋势仍将延续,综合实力强的公司将通过行业整合获得更快发展。

完善彩生活高端物业布局,业绩和品牌实力有望双提升:此次交易完成后,彩生活的物业管理服务业务中来自顾问服务的收入有望提升,而顾问服务的毛利率接近100%,有望提升公司的整体盈利水平。万达物业管理的项目以中高端居多,这次收购将进一步增强彩生活在高端物业管理上的实力,高端项目优秀的管理体系也将进一步优化现有的中端项目的管理效率和质量,彩生活的品牌形象也将得到提升。对万达物业的收购也将为彩生活的社区生态圈发展提供更大的舞台,双方在O2O方面有望进行深入合作。

盈利预测与投资建议:我们维持此前的盈利预测,预计16-18年的经调整EPS分别为0.31/0.35/0.43元人民币,对应的动态PE为16/15/12倍。我们给予公司16年20倍PE估值,对应目标价7.28港元,维持“增持”评级。

风险提示:增值业务增速或低于预期,公司经营活动现金流或不达预期。