中奥到家:并购项目逐步落地,O2O盈利需待时日

2015年平稳收官,业绩复合预期:公司2015年全年实现营业收入420.2百万元人民币(+16.3%);剔除上市费用、期权开支和O2O团队股权激励成本的核心净利润72.8百万元人民币(+21.5%),收入和核心净利润符合我们的预期;毛利率为33.3%,与14年持平。分业务来看,物业管理服务收入352.0百万元(+20.2%),毛利率31.9%,14年为30.7%;因项目减少而单个项目收益上升,协销服务收入66.1百万元(-3.2%),毛利率45.4%,与14年持平;15年新业务O2O业务收入2.0百万元,净亏损8.0百万元。董事会建议每股派付末期股息0.025港元和特别股息0.020港元。

管理面积稳步扩大,单位面积收费上升:2015年底公司总合约管理建筑面积33.8百万平米(+7.7%),其中计算收益建筑面积15.5百万平米(+23.4%)。

每计算收益建筑面积的平均价格从14年的1.77元/平米/月上升至15年底的1.81元/平米/月,符合公司以往价格稳健提升的趋势,随着物业管理行业定价的逐步市场化,我们认为公司的收费仍有提升空间。

2016年并购项目将逐步落地,驱动管理面积的爆发性增长:公司同日发布关于以总价3亿元人民币收购一家位于浙江的物业管理公司100%股权的谅解备忘录,该公司管理约1946万平米的总楼面面积。我们预计交易将于年中完成,下半年实现并表,完成后公司计算收益建筑面积将翻倍。此次收购的落地将大幅提升公司16年业绩的确定性,未来公司业绩将在内生增长和外延式收购的双驱动下步入快速增长轨道。

O2O业务尚未实现盈利,仍需时间培育:“爱到家”平台仍处于初期为快速扩张而烧钱的阶段,截至12月覆盖杭州1111个小区,注册用户近18万名,月活率和日活率分别为64%和7%,12月订单量达到17.2万单,平均每日约5545单。16年3月公司计划将O2O服务范围扩展至广州、佛山、苏州等地,力争在年内实现杭州地区的收支平衡。O2O业务规模的逐步扩大,会对公司的盈利水平有所拖累,我们密切关注公司近期将公布的一季度O2O运营数据。

估值与评级:结合公司O2O业务情况,我们上调收入预测,下调利润率预测,预计公司16/17/18年经调整EPS(剔除期权开支及O2O团队股权激励成本)分别为人民币0.14/0.17/0.23元,对应的动态市盈率为9/7/5倍。我们给予公司2016年12倍PE估值,对应目标价2.00港元,维持“买入”评级。

风险提示:收购进度或不达预期;O2O业务实现盈利进度或不达预期。