专题宏观报告:房地产周期国际对比,山雨欲来风满楼

报告要点

房价将告别高增长周期。我们在上一篇《一线房价国际对比,中国高房价源于购买力》中,着眼一线城市短期房价,认为一线城市的强劲购买力是推动高房价的主要因素,短期内一线房价可保持高位。我们在这一篇报告中,放眼全国房价,从更长期更结构化的角度,讨论房地产周期。 我们认为,由于货币供给增量有限和住房实际需求下滑,房价将告别高速增长。中长期看,一线城市维稳,三四线城市有加速下滑风险。

货币供给显露见顶信号。我国近10年来,M2年平均增速高达17%。大量资金涌向房地产,是推升房价的主要原因之一。日本与美国房地产泡沫破裂前,均出现了货币超发导致房价上涨的阶段。我国的货币刺激还有多大空间?我们通过国际对比,认为三大因素, 预示见顶信号。其一,我国的M2增速长期高于GDP 增速, M2/GDP比值,全球最高。脱离财富积累的M2增速,不可持续。其二,信贷增量空间有限。宽信贷会导致高杠杆, 而我国的杠杆率已位居新兴国家之首,企业杠杆更是高居全球之首。加杠杆空间有限,M2后劲不足。其三,我国的外汇占款2015年底首次出现负增长。外汇占款是我国近十年M2增速的主要支撑,其负增长的趋势将导致M2增速乏力。

住房实际需求在2015年出现拐点。 我国的置业人口数量,人口抚养比,储蓄率,城镇化率均在2015年出现拐点。如果经济增长和人均收入没有显著提高,那么我国的实际住房需求很可能告别高增长,进入平稳或下滑的新阶段。对比90年代的日本房地产泡沫破裂, 我国在基本面上与之有很多相似之处。