房地产1-2月数据点评:销售现13荣景、投资似09救市

事件:统计局公布地产1-2月数据,销售面积增长28.2%、销售额增长43.6%,略超预期;其中投资增长3.0%,符合预期;开工增长13.7%,超出预期;土地购置面积下降19.4%、金额增长0.9%

销售均价超预期、现13年荣景:1-2月,商品房销售面积11235万方,同比增28.2%,增速比去年全年提高21.7个百分点;商品房销售额8577亿元,增长43.6%,增速提高29.2个百分点。这种增速与09年13年底部起来有相似之处,不过高度有所收窄。我们预计将复制13年销售走势,后续增速将有所回落,同时增长的可持续性依旧仰赖政府持续的政策刺激。

此外,销售额增速大幅领先销售面积增速,至去年底的价先量后趋势得以延续,销售均价7634元每平米,创历史新高。在货币整体宽松格局未明显改变的情况下,我们预计后续价格仍将维持高位,一线城市仍有上涨动力,三线城市的同比降幅将持续收窄。

投资回稳合预期、似09年救市:1-2月份,地产开发投资9052亿元,同比名义增长3.0%,增速比去年全年提高2个百分点。其中,住宅投资6028亿元,增长1.8%,提高1.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.6%。

受益于基数及商业投资回升的原因,投资企稳符合预期,但住宅依旧落后于整体投资,且住宅投资占整体房产开发投资比例持续回落,由73%回落至66%;投资企稳的趋势犹如09年初四万亿政策后的地产投资趋势,我们预计投资仍将持续恢复,但全年仍将在6%-8%的增速范围内。

开工增长超13年峰值、拿地依旧谨慎:1-2月份,房屋新开工面积15620万平方米,增长13.7%,去年全年为下降14.0%。其中,住宅新开工面积10811万平方米,增长9.7%。

新开工面积的回升速度之快超预期,一来去年同期增长基数较低,去年同期开工大幅下跌,同比跌幅接近20%,此外,去年全年开工的是收缩导致被动开工增加,同时去年底开始的销量回升开发商在一线城市补库存的开工依旧有所回升,本次增速已经超过13年的峰值13.5%,我们预计新开工增速后面随着基数的抬升,亦会有所回落,将回落至10%左右,下半年开工的抬升仍旧需要政府针对三四线城市的去库存政策支持。

此外,房地产开发企业土地购置面积2236万平方米,同比下降19.4%,降幅比去年全年收窄12.3个百分点;土地成交价款705亿元,增长0.9%,去年全年为下降23.9%,显示拿地依旧谨慎,开发仍旧以去库存为主要战略方向,且拿地均价依旧维持抬升不利于土地出让的回升。

资金面依旧偏紧、利用外资巨幅下降:1-2月份,房地产开发企业到位资金21392亿元,同比下降1.0%,去年全年为增长2.6%。其中,国内贷款4471亿元,下降9.5%;利用外资15亿元,下降82.8%;自筹资金8333亿元,下降7.6%;其他资金8573亿元,增长13.3%。在其他资金中,定金及预收款4806亿元,增长8.3%;个人按揭贷款2817亿元,增长30.4%。

虽然销售回升明显,按揭贷款同比大幅增长,但受制于公司融资(贷款和自筹资金都大幅下降)和利用外资大幅下降,整体资金回升依旧乏力,我们预计按揭贷款在当前政策支持力度下仍将维持高速,而在整体信贷宽松格局的情况下,国内银行贷款的大幅下降,我们认为很多是由于开发商主动下调银行借款的原因,转而依赖直接融资,因为我们认为自筹资金来源再未来月份将会明显回升,而银行贷款的回升速度依旧不明显,整体资金面将持续恢复利于企业去库存和修复资产负债表。

风险提示:销售回落、政策效果不达预期