商贷首付比例下调点评:“一年三降”彰显去库存决心,期待后续宽松政策

事件回顾

2016年2月2日央行和银监会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知。通知规定在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

事件点评

销售投资日趋背离,政策瞄准地方高位库存。

2015年2季度以来房地产市场强势复苏,全年销售额突破2013年历史高点水平,但是投资仍未破冰,全年房地产开发投资仅同比名义增长1.0%。作为连接销售和投资的核心环节,全国60亿平米库存的去化状况将关系到整个产业链的健康运转以及投资数据的传导回升。同时随着一线城市成交逐渐达到顶部,市场重心向部分具有良好发展潜力的二线城市有所倾斜,同三四线城市之间的分化行情持续拉大,如何将成交热情向库存重灾区传导将成为去库存的重中之重。

我们认为央行继2015年330和930新政之后第三次下调首付款比例,将商业贷款的首套房和二套房首付比例分别下调5和10个百分点(至此在非限购城市商业贷款的首套房和二套房首付比例与公积金政策规定基本一致,最低首付比例分别为20%和30%),正是基于地方去库存思路下持续扩大限购城市和非限购城市的政策优惠差,引导非核心城市的首置和改善型需求。

改善型需求为核心受益人群,返乡高峰时点意义非凡。

我们认为非限购城市的低收入人群的刚需、返乡置业需求以及中高收入人群的改善型需求将成为此次调整的核心收益者。对于首套房置业需求来说,5%首付比例的下调将商业贷款购房门槛调整至与公积金贷款的一致水平,使得各种贷款方式下首付比例最低20%真正落地。对于中低收入人群具有较强的刺激作用,尤其对于农民工、大学生等新市民阶层,需求释放预期较为显著。

对于返乡置业需求来说,在存量资金一定的前提下,地方购房政策相比一线城市的差异化优势得以突出显现,对于疏解特大城市人口,消化地方高位库存方面具有一举两得的作用。尤其是在春节返乡高峰时点,年底购买力相对充足的城镇流动人群和白领阶层更容易诱发购房需求。

至于中高收入人群的改善型需求,预计将成为本轮调整中的最大受益者。二套房首付比例10%的下调幅度同样使得商贷达到了公积金贷款30%的最低首付水平,对于高总价住宅的改善幅度较为显著。根据我们在年度策略报告中的测算,当前城镇家庭中二套房拥有率约为30%,未来依然具备较大的改善空间。同时高净值人群对于居住环境和建筑品质的追求也使得其购房选择呈现远郊化、高端化的趋势,当前宽松的政策环境有望撬动更多的改善型需求,这部分需求预计成为改善库存的重要力量。

成交高峰预期得以延续,期待后续宽松政策。

无论是从受益人群范围还是优惠程度来说,此次商贷首付比例下调的总体力度虽然不及330新政,但是对市场基本面仍将起到较强的提振作用。预计区域中心城市以及具备良好发展潜力的二三线城市库存将得到有效改善,三四线城市仍需一系列配套政策提供支持,总体市场有望在传统成交淡季维持高位水平。更为重要的是我们认为此次调整的意义在于彰显管理层对于去库存攻坚战的决心,释放持续宽松的政策信号,后续一系列宽松政策有望浮出水面。

首先是公积金覆盖人群、缴存、提取、使用等尺度的放松。2015年11月国务院公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,后期异地使用、覆盖人群、放款速度、贷款额度方面均有进一步改善的空间,从而配合商贷宽松政策发挥合力改善作用。其次是二套房贷款利率下限的预期调整,当前二套房贷款利率下限通常为基准利率的1.1倍,对于库存较为严重的非限购城市来说,利息费用占据了购房成本的较高比重,各地政府和金融机构结合自身情况确定利率水平显得尤其必要。此外住房租赁产业的鼓励发展,先租后买、租售并举等市场化机制的建立以及资产证券化支持下的住房保障货币化和商品房回购作保障房都将成为接下来的政策看点。多项措施的预计出台也将在经济下行探底阶段确保房地产行业的平稳运行。

警惕加杠杆之后的信贷风险,成交火热的二线城市需谨慎执行。

随着近期信贷尺度的放宽,个人住房贷款的快速增长,购房杠杆的提升无疑将对低收入人群的偿付能力提出较高的要求,尤其是在农民工市民化的大背景下,银行不良贷款比率可能有所上升,进而导致政策作用空间收缩。其次南京、杭州等二线城市近期成交过热,新成交地块价格逼近一线城市,房价上涨预期强烈,地方政府同样应当注意政策放松的尺度。