房地产行业月报:“金九”量价齐升,q4成交向下板块向上

“金九”成交较好,在8 月的基础上环比继续小幅回升,且同比升幅由负转正。

根据中国指数研究院提供的交易数据,9 月35 个城市一手房成交面积环比升5%,同比升4%,较去年平均水平高15%。一线城市成交表现最为突出,地市火爆推升需求,并有蔓延至于三线城市的迹象。环比来看,一线城市成交面积上升28%,升幅明显高于二线(+5%),三四线环比下滑11%;同比来看,一线城市上升19%,升幅也明显高于二线(+2%),三四线同比持平。从1-9 月一手房累计成交面积情况来看,35 个城市成交同比增20%,增幅持续收窄,三四线增幅(+28%)高于二线(+19%)高于一线(+18%)。

与一手房情况一致,9 月二手房成交环比也继续小幅回升。9 月9 个城市二手房成交面积环比升5%,同比升34%,较12 年均值高70%;1-9 月累计成交面积同比增86%,增幅持续收窄。

多数城市房价上涨。(1)9 月15 个城市均价环比8 个上涨或持平,涨幅多在10%以内;同比13 个上涨。(2)综合整体均价、套均面积、分区成交来看,多数一二线城市实际房价上涨。(3)从楼盘来看,网签数据显示北京楼盘去化普遍较好,多数签约去化5 成以上,加推楼盘价格普遍上涨8%-15%。另外从我们草根调研情况来看,京、沪、深一线城市新推楼盘价格普涨,去化普遍较好,多数楼盘开盘即基本售罄;天津、南京、重庆等二线城市市区楼盘价格普涨,去化多数在6成以上,但郊区楼盘价格平稳,去化水平一般。

库存压力增加,虽然可售存量环比略增,但成交回升致去化时间缩短。13 个城市可售面积环比升2%,同比降2%。整体去化时间10.5 个月,环比、同比都有所缩短。京、沪、南京、大连去化时间低于8 个月,库存较紧张。

楼市金九银十成色足,但受信贷及需求提前释放等影响,预计未来3 月楼市月成交环比下降,同比在去年基数高的背景下可能持平或负增长。在经济疲软背景下,调控政策维持中性。4 季度行业运行下行,中国经济疲弱及美国QE 推迟至14 年1 月,为板块反弹提供了契机。维持行业3 季度筑底,4 季度在经济探底中行业估值有一定吸引力有趋势性机会等的判断。建议继续关注:A.战略清晰、资源丰富、香港公司注资启动、高增长可期的招商地产;B.业绩释放可期的低估值北京城建、北京资源丰富14 年业绩40%以上增长的首开股份;C.受益环球影城低估值的中国武夷及近3 年业绩处释放期的华业地产;D.受益城市群发展及城中村改造、近几年业绩有望30%增长的福星股份。E.业绩处高增长释放期、14 年销售50%增长低估值的世茂股份。F.销售业绩良好的保利、荣盛、万科和资源丰富的泛海等。

风险提示:美联储退出QE 超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。