2013年2季度房地产行业报告:政策进入平稳期,板块有望跑赢指数

投资建议

行业策略:我们认为地产政策进入相对平稳期,将以落实国五条细则和观察政策效果为主,这一阶段地产股跑赢市场概率较大,并且前期板块由于政策预期或已出台的政策出现了一定幅度的调整,目前估值水平回落至低位,建议提高板块仓位。

推荐组合:建议买入业绩确定且抗风险能力强的一二线龙头,重点公司推荐万科、保利地产、招商地产、金地集团、金科股份、荣盛发展、北京城建、华业地产。

行业观点

“国五条”中最严厉措施为对于手房转让严格征收个人所得税,这一政策与05年5月份出台的个人转让房产征收营业税政策异曲同工,其目的都是为了挤出投资需求,达到控制房价的目的。但我们可以看到,当年的营业税政策并没有对成交量和房价产生过多负面影响,政策出台后确实交易量出现三个月左右短暂的回落,但由于同期的货币政策保持稳定,在市场消化了营业税政策后,成交量和房价也再次出现反弹。目前市场中投资购房比例已经很低,我们不认为这一政策会对行业产生明显冲击。

行政限价将普遍推行。热点城市的国五条细则提到对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目,可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案,其结果是高端产品无法领到预售许可证或者只能降价销售,这部分高价产品短期不能交易无疑会拉低整体均价水平。而房价涨幅的减缓,会改善地产股投资的舆论环境,削弱调控预期。

我们测算,房产税全面征收尚不能解决财政转型问题,从增加税源的角度,继续增加试点的意义就更小,所以未来政府可能做好充足技术准备,在全国范围推出房产税,房价在过去出现了大幅上涨,如果未来按评估值征收可能真正起到土地财政替代的作用,但这也可能意味短期政府不会仓促推出房产税试点,这一政策短期不会成为影响板块估值的负面因素。

风险提示

房价继续反弹引发再次调控。