房地产行业:基本符合预期,未来关键看房贷

策略:维持地产行业"同步大市-A"的投资评级, 3月份房地产数据总体符合预期,未来关键看房贷。商品房销售面积/金额(-3.8%/-5.2%)及房地产投资增速(-16.8%)大幅下滑,但新开工增速(-25.2%)略有回升。我们认为新开工面积增速较1-2月份小幅回升的主要原因是去年3月的新开工增速出现大幅跳水导致的低基数原因,并不代表开工的回升。对于房地产投资的未来,暂时趋势还是向下,但不用太悲观。

行业销售较低迷的态势虽然在2季度仍然会延续,但仍有一线生机。如果2季度央行有全面降准且对房贷产生正面影响,叠加2季度末推盘量的上升及去年基数的下降的因素,销售的同比增速在2季度可能会出现触底回升。

我们认为,房地产本身的行业政策不会有多大的边际改善空间,房贷是影响未来楼市走向的关键。未来不必过于关注行业政策本身的变化,建议密切关注一切对房贷有影响的政策,如有趋势性改善,地产基本面配合行业政策面的小幅改善将能走出一波像样的行情。

土地市场:单月土地市场降温,成交量大幅下降。3月土地市场明显降温,呈现量大幅下跌但价格继续上涨的局面。单月土地购置面积1928万平方米,同比降16.9%,环比降52.5%,成交价款555.7亿,同比降16.2%,环比降44.4%。成交均价2882元/平米,同比增16.2%,环比增17.1%。这和我们统计的40大城市土地市场情况一致,我们预计今年土地市场将会继续分化,一线和主流二线城市土地市场难以降温,仍将保持高去化率和大幅溢价的状态,而部分三、四线城市土地市场维持低位。

投资:投资增速下滑略超预期。今年一季度房地产投资回落速度超预期,一季度房地产投资1.53万亿,同比增16.8%,增速较上月下降2.5个百分点,其中住宅投资1.05万亿,同比增16.8%,增速下降1.6个百分点。具体来看,房地产投资增速的大幅回落一方面和3月土地市场明显降温有关,另一方面也受一季度新开工的大幅回落影响。一季度房屋新开工面积2.9亿平米,同比大幅下降25.2%,增速较前2月小幅回升2.2个百分点, 3月单月新开工1.2亿平米,同比/环比变动-21.9%和-25.7%。房地产开发资金来源增速明显回落,销售回款负增长。一季度资金来源合计2.87万亿,同比增6.6%,同比增速较上月下降5.8个百分点。贷款、自筹和销售回款(定金、预收款和按揭)资金分别为6226亿、1.1万亿和9998亿元,同比分别增长20.4%、9.6%和 -2.5%,同比增速较上月变动-4.4、-3.0和-7.7个百分点。

销售:一季度商品住宅同比下降。一季度商品住宅销售面积和金额均同比降幅较前2月扩大。销售面积和金额分别为1.78万平方米和1.1亿元,分别同比下降5.7%和7.7%,降幅较前两月下降4.5和2.7个百分点。销售均价为6213元/平方米,同比/环比变动-2.1%和-2.6%,成交均价连续2个月同比回落。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻