房地产行业:土地和住宅市场成交均明显增长

策略:维持行业"同步大市-A"评级,虽然目前成交量有所恢复,但在房贷的影响下,预计难以持续。更长期地看,地产行业长期看面临3个问题,流动性趋紧影响房贷总量和利率,地产企业集体回归一、二线城市,压缩行业利润空间,行业周转速度下降。建议关注盈利模式独特、基本面优秀且有农地流转主题的京投银泰。

9月房地产数据:9月各项房地产数据在8月小幅回落的情况下均有一定程度的反弹,土地市场呈“量价齐升”的局面,一线城市土地成交依然维持高位,但二、三线土地有所回暖。住宅市场销量也大幅增长,成交面积和金额均为全年的月度最高值。房地产开发资金来源方面,来自销售回款和金融机构贷款的资金环比增速均明显上升,投资增速和新开工活动均有所反弹,但投资增速仍在20%以内,预计全年增速维持在20%左右。

土地市场:成交井喷,9月单月呈量价齐升局面:9月单月土地购置面积3685万平,同比/环比增长+52.9%和+33.2%,绝对量仅次于今年6月和1、2月合计量;土地成交价款1032亿,同比/环比增长+102.5%和+58.3%。开发商拿地热情提高,单月全国成交均价为2801元/平,较去年同期和今年8月同比/环比增长32.4%和18.8%。土地市场仍然保持着趋势性的回暖态势,我们认为银行在贷款上对地产企业较宽松,而居民按揭趋紧的局面会持续很长时间。未来房价涨速很难超过地价。成本的趋势性上升使得公司未来的利润空间收窄。

投资:新开工和投资增速小幅反弹,贷款和销售回款资金来源明显增长:由于单月土地市场的井喷和开工活动的小幅反弹,房地产开发投资增速有所上升,9月单月房地产投资和住宅投资同比增长22.3%和21.5%,环比增长15.1%和15.1%。前三季房地产投资增速19.7%,较前8月小幅反弹,但仍在20%以下。房地产开发资金来源方面,来自销售回款和金融机构贷款的资金来源环比增速明显上升。9月单月房地产开发资金1.09万亿,同比/环比增长27.6%和7.3%,其中来自于贷款资金同比大幅增长50.1%,环比增长16.2%。来自销售回款的资金(定金、预收款和按揭)同比增长22.4%,环比增长11.4%。

销售:9月住宅销量大幅增长,绝对值为全年月度的最高值:9月单月商品住宅销售面积和金额均大幅增长,绝对值为全年最高值。销售面积和金额分别为12027万平和6911亿,同比增长21.49%和27.89%,环比8月增长38.9%和34.3%。单月全国销售均价5746元/平,同比/环比增长5.3%和-3.3%。前9月商品住宅销售面积和金额7.54亿平和4.54万亿,同比增长23.9%和34.5%,较前8月下降0.5和1.2个百分点。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻