房地产行业周报:政策出台后二手房交易大增

房地产市场总体销售情况--

(1)第10周(13/3/04-3/10)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量整体环比上涨5.4%,同比大幅增长89.1%,其中北京、青岛、杭州和成都环比涨幅较大,涨幅分别达到65.2%、22.8%、13.2%和20.3%,而珠三角地区的深圳、广州和东莞则出现一定程度下跌,幅度分别为12%、26.2%和25.5%;另外根据我们统计的50城销售数据显示,销售量环比增涨2.59%,同比增60.89%;上周为国务院“新国六条”出台后的第一周,政策的短期影响与我们早前判断的一致,二手房销售短期出现大幅增长,上周可统计的5个重点城市二手房交易环比大幅增长176%,同比更是大增288%,显示了购房民众均抢在政策具体执行前纷纷出手交易;预计政策正式执行后对于手房的交易量将会有较大的冲击;而对新房的影响则相对较小,我们将持续关注政策的后续影响;(2)库存方面,上周重点城市的可售量平均环比下降1.5%,而根据我们统计的11个重点城市可售套数数据显示,目前11城可售套数61.6万套,较12年11月份以来有所下降,但依旧处于一个高位箱体内,同时我们也注意到根据11城的可量量和销量推算目前11城的去化周期为15个月左右,处于2010年以来的一个中高位置,显示了目前的库存量依旧较为充足;(3)上周18重点城市成交均价环比下跌4.9%,主要受到上海成交均价大幅下跌17.5%的影响,主要原因受推盘结构影响,在政策出台后,部分二手房刚需买家转为购买新房,成交均以刚需盘为主,导致成交均价出现环比一定程度的下跌,其它城市价格整体趋势趋于平稳。

行业投资策略

一、当前宏观经济并不能承受新建商品住宅出现“量价齐跌”的后果从目前经济数据看,宏观经济仍处在弱复苏阶段,复苏的基础还很脆弱,全行业在2012年的销售面积增速仅为1.8%,销售额增速为10%;2013年1-2月行业景气指数才98,还在历史低位;2012年的土地购置费大幅下滑,地方财政压力很大!2005年以来,只有2008年销售面积和销售额增速比2012年低,在那一年底,政府不得不进行“救市”。二、我们认为“新国六条”本质是为了扩充了土地财政,并有望使飙升的房价中短期内稳住在宏观经济刚企稳背景下(且基本上是靠去年下半年地产复苏实现),不应将此次新政目的仅理解为只是为了打房价,而是应解读为“拉动新房销售从而扩充土地财政,实现经济平稳增长,又能稳定房价”.

三、情绪在短期宣泄后,地产股板块在配置选择上仍具比较优势

1.当前调控背景下,政府已较难给出合乎逻辑的经济增长和财政替代方案,龙头地产股相对其他周期股更具比较优势;

2.从绝对收益看,目前地产股估值已落入“四限”(限贷、限证、限购、限外)政策常态化化以来的估值箱体底部,在情绪宣泄下,估值箱体的天花板和箱底或短暂下移,待情绪稳定后,有反弹至该箱体中枢的可能,从目前价位上看,空间有望达30%!

3.3月4日跑赢沪深300的偏股混合型基金占96%、跑赢沪深300的股票型基金占88%,显示公募在地产股上配置偏低,机构低配往往是做多的突破口;

4.推荐万招金、荣盛、华夏幸福等。