房地产行业周报:十二月上半月销量环比下跌

房地产市场总体销售情况--

(1)第51周(12/12/10-12/16)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量整体环比大涨12.6%,同比增长91.2%;主要是受到北京和苏州两地销量环比大涨的影响,其上涨幅度分别达176.5%和83.3%;其中北京销量大涨一方面与其销售火爆有关,另一方面也与年底保障房的集中交付有关;而苏州上周销量大涨主要是新盘的集中入市导致;另外济南、广州和东莞等地上周销量环比出现一定的下跌,幅度分别为25.7%、12.8%和17.3%;另根据我们国信地产小组跟踪的49城销售数据显示,12月上半月49城销量环比11月上半月下降7.68%,符合我们前期12月销量难以超越11月的预判。(2)库存方面,自九月底以来推盘高峰期过后,市场经历了一段震荡消化期,而根据近期我们观测的重点城市的可售量数据来看,其可售量有再度向上增长的迹象,重点城市的整体可售量平均小幅下跌0.8%;另根据我们统计的11个城市可售量推算目前的去化周期在10个月左右,处于自2010年以来的历史较低位置,但较上期环比有小幅上升;(3)上周18重点城市成交均价环比大涨7.4%,其中一线城市上涨幅度较大,北京、上海和深圳上周成交均价分别大幅上涨8.6%、16.7%和10.2%,我们认为主要原因是改善型需要的增加以及销售回暖后开发商减少或取消了优惠的幅度。

行业投资策略

一、由于12月销量难超11月,除了房产税低税负、小范围试点外,政策短期既不会太坏、也不会太好,因此12月地产股板块继续反弹空间有限,但下行空间也不大;

二、我们对明年地产股走势相对乐观,认为行业基本面比2012年好,地产股有望获得基本面改善带来的绝对收益,预计新一届政府有望深化改革,若此,利好行业,估值水平提升!我们对来年基本面的判断如下:

1、对销售的预测(按统计局口径):①预计明年上半年行业整体销售额同比12年上半年增长19%、环比2012年下半年下降31%,部分一线城市或会因供应不足面临房价上涨压力,但压力仍可控;②预计明年下半年行业整体销售额同比12年下半年增长9%,环比2013年上半年增长58%;2、区域和公司竞争格局:①上半年一线城市和二线热点城市供求关系偏紧,去化率会比较高,在这些城市可售资源占比大的公司有优势;中西部二、三线城市的表现与2012年下半年相比难有太大改善;②下半年,一线城市和二线热点城市供应开始加快释放,供不应求有所缓解,销售绝对量环比上半年增加,但去化速度略微放缓;二、三线城市受益于宏观经济缓慢复苏的传导效应,销售表现较上半年改善;③2011年、12年战略正确的高周转全国、区域龙头在2013年将继续保持领先优势,但由于行业形势比2012年好转,有资源的中小公司苏宁环球、福星股份、华业地产、中天城投、云南城投等在2013年市场份额或会比2012年提升;

三、建议12月逢调整加仓,布局来年;

四、对仓位的建议:对一个已告别黄金期的行业,若超出标配的幅度持续处在历史高位,显然不合理!考虑到行业依然有长期增长的潜力,我们认为比标配高3个百分点以内可能较合适,因为通过观察历史,我们看到即使在底部起来的超额收益被吞噬后的相对灰暗时期,超出标配一至两个百分点也是常态。

五、维持适度超配的建议,推荐”招华万金”(华侨城、华夏幸福、华业),并建议潜伏云南城投。