房地产行业:调控效果初现,政策加码阶段性缓解

投资增速小幅回落,降至1-7月的低点水平。1-9月房地产投资增速15.4%,较1-8月回落0.2个百分点;其中住宅投资增速10.5%,回落0.1个百分点。月度投资增速降幅更大,9月房地产投资增速14.2%,较8月回落2.8个百分点;其中住宅投资增速10%,与8月持平。

新开工、土地购置降幅再度扩大,致投资增速回落。开工建设方面,1-9月房屋新开工面积同比下降8.6%,降幅较1-8月扩大1.9个百分点,带动施工面积增速回落至14%。土地购置方面,1-9月土地购置面积同比下降16.5%,降幅较1-8月扩大0.4个百分点。

9月销售金额同比增幅大幅收窄,表明行业整体销售趋弱。9月全国商品住宅销售金额同比增长9.4%,增幅较8月大幅降低15.7个百分点,行业销售疲态显现,但由于累计增速数据的滞后性,1-9月销售金额增速仍延续回升态势,从1-8月的2.3%小幅回升至3.3%。

9月房价环比下降城市个数增多,调控效果初现,政策加码阶段性缓解。9月70大中城市中24个房价环比下降,占比超过1/3,较8月增加4个。

1-9月资金来源增速继续回升,但单月增速回落,行业资金状况进一步改善的趋势减弱。1-9月资金来源增速10.1%,较1-8月回升1.1个百分点,从具体来源来看,国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款、利用外资增速都在回升,自筹资金增速回落。但9月资金来源单月增速回落,由8月的29%大幅回落至18%。

预计年底前新开工难有起色,投资增长更多依赖于资金面好的开发商对土地的补充,回升力度有限,维持全年投资增速15%的判断。房价下跌城市个数增多,政策加码阶段性缓解,预计短期内政策面将保持相对稳定,市场对政策环境趋紧的预期暂时得到缓解,板块反弹或将持续。但受临近年末商行贷款额度下降、利率优惠幅度缩小以及房价较年初回升等因素影响,购房者观望情绪渐增,4季度销售难有起色,并将制约上市公司业绩释放,板块估值提升空间有限,我们对行业维持中性判断。中长期我们依然看好拥有独特盈利模式、主要开发普通性住房、周转快、业绩锁定性好的招、保、万、首开、城建、中南等公司。

风险提示:调控超预期,企业销售远低预期。