房地产行业周报:部分城市“暖冬”初现

房地产市场总体销售情况

(1)第47周(12/11/12-11/18)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量整体环比下跌1.8%,同比增长115%;其中北京、深圳和重庆等地环比涨幅较大,幅度分别达42.6%、36.1%和25.1%,而济南、东莞和成都等地环比出现较大跌幅,幅度分别达15.8%,17.5%和22.3%;同时从近几周观测的数据来看一线城市的销售数据呈现向上震荡攀升的格局,北京、上海的周销量更是创出今年以来的新高,经我们观察,北京近期销售数据高涨主要因保障房集中入市,近两周保障房成交在总成交数据中占比超50%(9-10月保障房成交仅占总成交的10-15%);另外深圳上周的销售亦非常火爆,主要因供应放量且价格有一定的优惠,周末新推出的八大楼盘,当天去化率均在80%以上甚至出现“日光盘”;我们也注意到在上周末中原地产发布的统计数据显示11月上半月54城新建商品房成交套数较10月同期增长21%,而纵观2008年以来的54城新房成交数据,11月下半月销量均比上半月要好,因此判断11月整体销量较10月销量环比增长是大概率事件;(2)库存方面,在经历了九月底以来的推盘高峰期后,目前市场处于震荡消化期,上周市场可售量整体平均上涨1.4%,其中深圳推盘力度较大,可售量环比大增7.8%,而根据我们统计的11个城市可售量推算目前的去化周期在10个月左右,处于自2010年以来的历史较低位置;(3)上周18重点城市成交均价环比上涨2%,价格整体趋势较为平稳。

?行业投资策略

一、预计11和12两月销售出现量增价稳的“理性暖冬”,若此,基本面则超出市场预期,而政策打压可能性则降低;

二、以“招华(华侨城、华夏幸福、华业地产)万金”为代表的龙头品种,将继续受益于行业集中度的提升,理性定价加上积极推货,销售增速有望继续领跑行业;

三、土地财政是绕不开的死结,只要房价如九十月份那样保持稳定,地方政府继续暗松调控、且不被中央摁回去的情况就将持续;

四、短期地产股面临的风险:①公募基金整体超出标配的幅度较大,超出的幅度在4个百分点以上,和历史最高点比相差不大,进一步加仓动能减弱;②主流地产股中已有67%的估值水平超过了去年中枢,比去年的估值底高25%,这意味着在“四限”政策阴霾仍然笼罩的情况下,板块估值水平已明显修复。

五、综合上述股价表现催化剂及风险,短期地产股风险不大,但继续反弹空间有限,预计主流品种年内还能有5-7%空间;继续推荐招华(华侨城、华夏幸福、华业)万金及云南城投。