房地产行业月报:资金增速创新低,投资增速或进入10%左右低速时代

投资要点:

投资增速下滑幅度超出预期。1-5月房地产投资3.07万亿元(+14.7%),增速较1-4月大幅下滑1.7个百分点,已跌破我们全年预期值(+15.5%);5月单月投资增速仅10.5%,增速环比下滑5个百分点。各类型物业增速均回落,住宅增速低于非住宅;各区域增速均回落,东部高于西部高于中部。

新开工仍大幅下滑,降幅有所收窄。1-5月房屋新开工面积下滑18.6%,降幅收窄3.5个百分点;施工面积增12.0%,增速回落0.8个百分点。土地购置面积仍小幅下滑,1-5月土地购置面积下降5.7%,降幅收窄2.2个百分点。

楼市持续低迷,销售降幅进一步扩大。1-5月商品房销售面积同比降7.8%,降幅扩大0.9个百分点;分物业类型看,住宅降幅最大;区域表现有差异,东部大幅下滑,西部略降,中部仍持平略增。1-5月商品房销售额下降8.5%,降幅扩大0.7个百分点。

资金极源增速继续下滑,跌破历史低点。1-5月资金来源增速3.6%,较1-4月下滑0.9个百分点,跌破2008年底的历史最低点(+4.3%)。分项极看,定金及预收款、自筹资金增速进一步下滑。市场需求下降带来销售大幅下降,而且开发商采取首付分期的方式进行促销,导致回款周期进一步拉长。此外,受金融机构清理非标业务影响,开发商通过信托借款、委托借款等途径的融资规模被进一步挤压。

销售低迷,资金极源收紧,带动投资增速持续下行。我们认为,土地需求下降还没有持续反映出极。经济进入去杠杆阶段,市场需求下降,行业出现自主调整,即使有信贷和政策的分类放松,销售回升力度也有限,行业投资增速进入10%左右低速时代,去化速度、毛利及盈利水平均将随之下降,制约行业估值提升空间。

风险提示:美联储退出QE 致全球流动性收紧,经济、政策及行业持续恶化等风险。