上市房地产企业转型研究:光环褪色后,房地产企业何去何从?

房地产存量供给充足。考虑到我国的资源禀赋,人均居住面积的增幅空间已经不大。从整体来看,我国房地产市场的供给已经相对充足。

房地产市场需求趋缓。房地产市场需求趋缓:1、从我国人口变化趋势来看,人口红利带来的购房需求也将持续下降;2、从新开工和城镇化新增人口的比较来看,未来因城镇化新增人口的购房需求,以目前的新开工量完全可以覆盖;3、从2013 年3 月开始,商品房销售增速持续放缓,2014 年全年更是负增长。

盈利能力下降。纵向来看,房地产上市公司的盈利能力、成长性都呈明显下滑趋势;横向来看,房地产上市公司的盈利能力仍然保持在较高水平。

资产总量处于高位。横向来看,房地产上市公司整体的资产负债率较高,资产规模和资金持有量在28 个行业中也名列前茅。

房企的选择。通过对房地产行业和上市公司的分析,我们得出以下结论:1、行业拐点已经到来,供求关系已经改变,买方市场正在悄然生成。2、增速放缓是既成事实。3、盈利能力下降不可避免。4、行业分化是必然趋势。5、现有资产规模、资金实力为房地产公司未来的转型提供了必要支撑。正是在这样的行业现状下,房地产上市公司已然拉开了转型大幕。

结论与建议。A 股房地产上市公司的转型具有如下特点:1、转型方向多为当前市场热点。2、转型具有试探性。房地产行业大周期拐点已经来临之际,房地产板块的投资机会更多的来自于短周期的阶段性行情,以及行业整合、转型的机遇。结合本文的“转型”主题,我们认为按照上市房企不同的转型策略,可以遵循不同的投资逻辑选股:1、在房地产行业内部转型。应选取拥有雄厚资金实力、强大的资源整合能力、敏锐的市场判断力的房企,或在细分领域具有独特资源优势的标的。推荐投资组合:万科A(000002)、云南城投(600239)、保利地产(600048)。2、保留房地产业务,向房地产相关行业延伸。选股逻辑为地产业务与新业务能否真正形成协同效应,实现1+1>2。推荐投资组合:华业地产(600240)、华夏幸福(600340)、张江高科(600895)。3、保留房地产业务,向其它行业延伸。选股逻辑是:有一定资金实力+新业务有实质性进展。推荐投资组合:泛海控股(000046)、中天城投(000540)、金科股份(000656)、冠城大通(600067)、世茂股份(600823)。4、收缩地产业务,谋求彻底转型。

选股逻辑是:选择在新业务领域有竞争优势的投资标的,并随时关注新业务进展。推荐投资组合:同达创业(600647)、中关村(000931)。

核心观点。

行业拐点已经到来,供求关系已经改变,买方市场正在悄然生成。

增速放缓是既成事实、盈利能力下降不可避免、行业分化是必然趋势。

现有资产规模、资金实力为房地产公司未来的转型提供了必要支撑,房地产上市公司已然拉开了转型大幕。本文试图通过对房地产上市公司的研究,挖掘房企转型中的机会。