天虹商场:投资小贷公司,苏州自有项目规划出台

事项:

公司23号公告将投资近3亿元成立小贷公司,其管理层(自然人股东与公司不存在关联关系)持股不超过3%;此外,公司自有的苏州相城项目继续推进,将开发成为集购物中心、写字楼、公寓于一体的城市综合体,与区域已有门店发挥协同效应,巩固苏州市场。

平安观点:

基于实体零售成立小贷公司,风险可控:贷款客户主要针对供应商,多年的合作使得公司能够对贷款企业进行科学合理的信用风险评估,区别联营与自营模式设置不同贷款成数,对自营合作商会综合考虑存货周转等经营性指标。加之公司有经营过程中产生的应付账款作为保障,同时实行保证金或担保制度,我们认为贷款风险可控。小贷业务一方面提升公司资金使用效率,另一方面助力中小供应商满足日常经营中的现金需求,增加合作深度。股权构架上设置不高于3%的管理层持股保证运营效率。我们按照小贷公司保守息差15%测算,假设0.5倍的杠杆率,小贷业务15年将贡献净利润4500万元。

相城项目重资产扩张,打造城市综合体:相城项目规划为4.01万平米写字楼+11.53万平米购物中心+8.73万平米精装公寓,总投资16.17亿元(不包括土地款2.73亿元),预计2018年建成投入使用。其中,写字楼与公寓部分将对外出售,购物中心由公司运营。目前苏州区域已经拥有金鸡湖天虹与木渎天虹两项目,合计9万平米,14年实现收入7.57亿元,净利润3656万元,属于公司优势区域。相城购物中心建成将利用原有的供应商资源,品牌价值得到延展,发挥协同效应以巩固苏州市场。我们预计项目培育期在3年左右,培育期过后每年将贡献收入5.51亿元,测算地产部分的销售收入累计达到11亿元。

调高15-16年EPS至0.78、0.83,维持“推荐”评级:考虑到公司深圳地区的稳健增长和新店储备丰富,启全渠道转型虽然短期内对规模、盈利提升有限,但我们看好其传统百货购物中心化、扩充直采比例与自营品牌,PC+移动端多层次线上布局的转型方向及新型便利店业态的有效扩张,15年公司小贷业务落地将直接贡献净利润4500万元,维持“推荐”评级。调整公司15-16年EPS由0.73、0.77、至0.78、0.83元,对应当前股价PE=19.1/17.9X。

风险提示:租金成本上升、新店培育期拉长、O2O用户培育成本过高。