房地产12月统计局房地产数据点评:杠杆向下、质量向上

事件:12 月全国商品房销售额、销售面积分别为11811 亿元、18932 万平方米,分别同比上升2.9%和下降4.1%;新开工面积14887 万平方米,同比下降26.1%;开发投资额8435 亿元,同比下降1.9%;资金来源9874 亿元,同比下降6.1%。

12 月销售同环比均低于预期,大城市回暖、小城市仍低迷。

12 月全国商品房销售额、销售面积分别为11811 亿元、18932 万平方米,分别同比上升2.9%和下降4.1%,增速较11 月的-7.0%/-11.1%有所好转,由于2013 年12 月的基数较低,当前的同比增速略低于预期。

大城市回暖明显,小城市仍低迷,带动作用还没体现:1)大城市的回暖开始于11 月份,我们监控的50 个城市新房市场11 月开始出现同环比回升,12 月则出现大幅上涨,对比全国形成较大反差。同时,从目前各个城市的二手房成交看,大城市回暖已经非常明显,挂牌价平均上涨了20%;2)12 月销售金额涨、销售面积跌,反映小城市依旧低迷,大城市的带动作用仍然未能体现,主要原因是政府放水还不够,12 月M2 增速继续下行,仅为12.2%。我们认为,当前市场正在回暖,但力度较预期更弱,主要原因是货币放松力度不够,SHIBOR 利率反应出来银行资金仍较紧张,未能形成对房地产市场的实质性放水,还需要降准刺激货币总量。

资产负债表扩张减速,全行业去杠杆进行时。

新开工面积14887 万平方米,同比下降26.1%;开发投资额8435 亿元,同比下降1.9%;资金来源9874 亿元,同比下降6.1%。资金来源连续2 个月下降,而其组成结构房款占比在快速提升,占比47%,较11 月再提升3.6 个百分点。

行业延续11 月以来的去杠杆,重申资产质量是2015 年的关键。1)行政政策宽松叠加货币政策适度,最终结果是行业销售增速平稳,2015 年销售面积预计增速5%,对比2014 年12 月单月-4.1%仍然能够看到增速的回升;2)间接融资渠道较紧一定带来行业的整合,资产质量是行业健康的关键,2014 年加上来的杠杆在2015 年面临一定风险,我们认为,当前情况下,保去化比保利润更加重要,2015 年的地产估值提升并非来自利润率提升(毛利率必将长期下降),而是来自风险释放(资金回笼的缓解)。

货币宽松预期未破、销售恢复趋势未变,地产板块仍在大风口。

我们上月提到,“12 月的低基数是使得同比数据转正的最好时机,对需求的引导十分重要,当前的倒逼推盘将带来销售改善”,该判断得以实现,但幅度低于预期。

我们认为,接下来的整个一季度都将维持销售数据温和上行、投资和资金来源数据继续下行的趋势。我们继续建议配置低估值大公司,推荐首开股份、万科,关注华业地产。