房地产行业:锦上添花,龙头房企将更受益于股权融资带来的每股盈利提升(摘要)

融资审批过程简化–继2013年融资渠道放开之后的锦上添花之举

2013年7月份以来,30多家内地上市开发商已宣布定向增发计划,其中22笔增发已经完成(从计划宣布到发行的平均周期为9个月),还有9笔仍有待证监会的批准。我们认为1月16日证监会关于简化开发商融资审批过程的公告将有助于提高融资的灵活性,并为内地开发商创造与海外上市同业相比更为平等的竞争环境,例如土地储备的购置可能复苏,从而为2015年之后盈利增长的加速打下基础。2014年我们研究范围内内地开发商的土地购置支出在预售中的平均占比已从2011-13年的40%降至27%的低点。

估值升高降低了每股盈利摊薄风险…

在股价较2013年9月平均大涨了40%之后,我们更新了不同销售价格假设之下,潜在股权融资对每股盈利影响的情景分析(参阅2013年9月16日发表的报告“房价升势走强是A股开发商股权融资提升每股盈利的关键”)

...我们估计2016-17年每股盈利将平均提升6%(假设房价持平)

假设2015年开发商杠杆率将达到2013年末的峰值水平(即在进行规模为2014年末总股本20-80%的融资后,2015年底总杠杆率升至平均75%,而我们不包含新项目收购的基本假设为72%),且新募集资金将全部用于业务扩张,则我们的情景分析显示,各个不同股权融资比率情景假设之下,每股盈利的平均提升幅度为6%(假设销售均价持平),而基于2013年9月的股价,我们所估算的每股盈利显著提升所需的销售均价涨幅为15%。

看好领先开发商:买入万科A(强力买入名单)、保利A、华侨城和招商地产B

我们认为龙头开发商的每股盈利将更能受益于股权融资,得益于较快的资产周转、更稳健的利润率前景,以及2013年以来更健康的去杠杆进程。同时,如果未来两年房价未明显上涨,则我们认为杠杆率较高的企业进一步加杠杆推动每股盈利增长的空间相对有限。买入万科A(强力买入名单)、保利A、华侨城、招商地产B。