房地产行业2015年投资策略报告:严冬过去,乍暖还寒

行业对GDP增速贡献降低,但作用不可忽视。房地产业对GDP累计同比贡献率在2014年三季度末为2.0%,在近几个季度中处于低位。而房地产业对GDP累计值的贡献率在2014年三季度末为6.3%,处于相对高位。

政策托底市场。展望2015年,降准可能性最大,辅以各地政策微调(包括公积金政策和契税补贴)。如果楼市下行趋势不改,则有可能降低按揭首付比例。鉴于目前市场库存仍然较高,2015年房价不存在大幅上涨的预期,调控政策趋严的可能性较小。

行业拐点已现。我国城镇化率在2013年末已达到53.73%,城镇化已进入下半场。劳动年龄人口占全国总人口的比例已从2011年开始下降。2013年新人登记结婚对数首次出现负增长,同比下降1.45%。供大于求的现象在未来将长期存在。“大吃小”的并购案例将进一步增多,存量房交易趋于活跃,“后房地产”时代来临,重服务,轻开发。房地产服务业务将是未来发展的方向。

2015年全国商品房销售增速回升,投资增速下行。2015年前三个季度商品房月销售可以保持较快增速。楼市最好的时间段将出现在2015年第二季度,月销售同比增速有望达到10%+。预计2015年全年全国商品房销售面积同比增速为5%。但由于未来去库存压力仍大,投资增速将继续下行。预计2015年全年房地产开发投资增速将首次降至个位数,6%左右。

各城市楼市走势继续分化。常住人口数量大幅高出户籍人口以及土地供应相对稀缺的城市较为看好,一线城市基本同时具备这两个特点。因此在一线城市拥有较多土地储备的房企未来业绩的确定性较强。

2015年投资策略与重点推荐个股:预计2015年上半年销售增速将明显好转,第二季度的销售增速有望达到10%+。2015年一季度可能还会有一次降准,持续利好房地产行业。我们认为随着行业基本面的改善和市场行情的启动,行业估值修复有望持续。2015年上半年房地产行业整体表现将强于大市,高点可能会出现在2015年第三季度。上调行业至“强于大市”评级。重点推荐:招商地产、华业地产、北京城建、世联行以及福星股份。