中国房地产:直接融资放松可能有利于高杠杆企业

最新消息.

9 月3 日晚间,包括新浪网在内的媒体报道了相关监管部门正准备放松对于上市房地产企业的融资规定,允许符合特定标准的企业在银行间市场上发行中期票据。所募集的资金可以用于新住宅项目、补充营运资金以及偿还用于保障房或普通商品房项目的银行贷款,但不能用于土地购置款。

分析.

考虑到A 股开发商2014 年二季度业绩显示出财务压力加大(我们追踪的110 家A 股开发商2014 年上半年末净负债率平均达到92%,是2007 年以来的高点),我们认为在银行贷款收紧的形势下,对开发商直接融资渠道的松绑将有助于缓解这方面的压力。

影响.

尽管我们还要等待关于此次潜在放松的更多详细信息,而且融资成本的吸引力仍有待观察,但我们认为负债率较高、融资成本较高的A 股开发商(如果其具备资格的话)将从该新规中获益最大。参与保障房/棚户区改造项目的企业也将受益:在我们的研究范围内,这包括万科、保利、金地、招商地产和首开股份。同时在我们覆盖的海外上市开发商中,富力地产(H 股上市公司)将被允许发行此类票据。世茂股份于8 月25 日宣布其以7.6%的利率成功发行了人民币10 亿元的3年期中票,而截至2014 年上半年其平均融资成本为8.8%。

我们认为,更多以需求为导向的政策将有助于该行业迅速恢复供需平衡。然而目前为止,限购令放松(我们看到的影响较为有限;请参见2014 年3 月31 日发表的报告“住房限购政策放松可能不足以使市场恢复供需平衡”)一直是已公布的主要的需求导向型政策。

由于新闻报道显示融资放松将仅适用于上市开发商,我们预计行业将加速整合。

我们首选股为碧桂园(2007.HK)和万科A,均位于强力买入名单