一月内三次大手笔“储粮” 业绩被保利反超的万科意欲何为？

（原标题：一月内三次大手笔“储粮” 业绩被保利反超的万科意欲何为？）

财联社12月23日讯（记者 陈业）2022年即将结束，各家房企加快了融资步伐，万科亦不例外。

继公告宣布，公司董事会制定了以新股配售方式、向非关联人士发行境外上市外资股（H股）的方案后，万科又计划注册发行两笔中票，总额87亿元。

据交易商协会官网12月23日披露的信息，万科已向交易商协会申请注册发行2022年度第六期中期票据，金额为50亿元，目前项目状态显示为预评中。

据票据募集说明书，万科本期拟注册中期票据280亿元，首期发行不超过50亿元，其中，20亿元用于补充公司流动资金，30亿元用于5个项目建设。

而在12月20日，万科已提交了2022年度第五期中期票据的注册申请，额度37亿元。

根据上海清算所于12月22日披露的万科2022年度第五期中期票据申购说明，该期票据的利率区间为3.00%-4.50%。票据用途方面，15亿元用于补充公司流动资金，22亿元用于4个项目建设。

此前于12月1日万科发布公告，第一大股东深铁集团提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权，批准配发的新股数量不超过A股 /H股股数量的20%，随后该提请获万科董事会通过。

对于万科年底密集融资，东方证券分析师赵旭翔表示，万科此举将有助于万科抓住本轮监管支持窗口，获得较为充裕的权益资金，更好应对仍处于波动的行业局面。

赵旭翔指出，万科曾先后于2019年3月、2020年6月配售H股，所得款项净额合计156.5亿港元，这对公司近几年降低债务风险起到了积极作用。若按照当前市值，以及20%增发上限计算，假设此次增发H股折价10%左右，A 股/H股有望合计募资约300-400亿元。

“若本次股权融资落地，将进一步降低公司综合融资成本；并可通过增厚净资产，增加自有资金，优化三道红线指标和资债结构，借助杠杆效应提升债权融资空间，有效协同‘第 一、二支箭’，提高公司抵御行业风险能力，亦提升其在行业低谷的扩表能力。”赵旭翔称。

另一位资深地产研究员表示，万科年底密集融资，一方面是为提高流动性，其次，也可以帮助其修复资产负债表。

在12月16日召开的万科临时股东大会上，万科总裁祝九胜谈及为何要扩大债务融资工具授权时表示，主要是为了增加有息负债中境内信用债的占比、偿付未来三年到期债务、增强融资灵活性。

“相较于银行开发贷，信用债期限相对比较长，成本比较可控，同时用途较自由，未来争取提升信用债占比达20%-25%。”祝九胜称。

据兴业证券统计，截至12月02日，万科今年共发行债券238.9亿元，加权平均融资成本3.13%。截至2022年9月30日，其货币资金是一年内到期有息负债的1.9倍。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债占比为21.3%，较中期减少1.1个百分点。

此外，万科于2022年度第六期中期票据募集说明书中披露，截至募集说明书签署之日，其待偿还境外债45.74亿美元及19.55亿元人民币，待偿还境内债券484.37亿元人民币 。

中指院统计数据显示，万科于明年1月、3月、5月、6月分别有19亿、15亿、10亿、8亿元的信用债到期，另外于明年4月及5月有两笔规模为69.33亿元、46.42亿元的海外债到期。

“除优化财务报表外，积极融资也是为来年市场回暖做准备。”上述资深地产研究员称。

万科董事会主席郁亮于股东会上表示，“毫无疑问政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、广度真是全面性超出我们的预期和想象，不止三支箭，第四支箭都出来了，就是美元债、内保外贷的问题，四箭齐发。我觉得这些政策，毫无疑问都是对这个市场来说有正面作用的。”

基于对行业乐观态度，万科总裁祝九胜在股东会上称，目前行业处在底部，曙光已经出现，万科也隐约看到一些机会。

事实上，今年以来万科拿地策略一直较为谨慎，对比去年同期，今年万科拿地规模大幅下滑。

据万科执行副总裁兼首席运营官刘肖在股东会上透露的数据，今年1-11月份，万科一共拿了33个项目，总地价700亿元，权益部分为408亿元。而2021年全年，万科获取新项目148 个，权益地价总额约1401.5亿元。

反观业绩超过万科的保利，不仅总土储货值比万科高，今年拿地也较万科更为积极，将有利于其短时间内提升销售规模，这对明确表态要把开发业务一定保持在第一阵营的万科或形成压力。在资金充裕情况下，明年万科是否在投资方面会更为积极，值得关注。

数据显示，今年前11个月万科合同销售为3772.2亿元，而保利发展今年前11个月合约销售额超越万科，为4001.27亿元。