房地产行业：热度不减 静以待变
类别：行业 机构：国信证券股份有限公司 研究员：任鹤/王粤雷 日期：2021-05-27
行业：短周期景气进行时
2021 年前4 月新房销售保持高景气，一、二、三线城市成交面积分别累计同比增长119%、87%、49%。土地市场方面，2021 年前四月土地热度高，溢价率上升较明显，4 月单月100 大中城市成交土地溢价率为26.2%，较前一个月上升6.3 个百分点；其中一线城市、二线城市、三线城市成交土地溢价率分别为10.6%、30.6%、33.9%，较前一个月分别上升10.6、22.1、7.5 个百分点。
公司：头部房企销售保持高速增长
根据克而瑞数据，由于行业景气度仍在高位，及2020 年基数较低等原因，头部房企销售保持高速增长。2021 年1-4 月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20 房企累计销售额分别为7252 亿元、10706 亿元、15886 亿元、23357 亿元，分别同比上升32.3%、42.4%、46.1%、55.9%；在TOP20的优势房企中，绿城中国、旭辉集团、金地集团等房企销售额累计同比增速均超过100%。
板块：估值仍处历史最低水平
自上期策略(2021 年4 月30 日)发布至今，房地产板块涨1.1%，跑输沪深300 指数2.1 个百分点，在28 个行业中排第21 名。根据Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块2021 年动态PE 为5.8 倍，比2019 年1 月3 日的底部估值水平(6.1 倍动态PE)低4.9%，仍处历史最低水平。
投资建议：热度不减，静以待变
中短期来看，销售端的高景气可能继续驱动土地端的高热度，房企拿地利润率难见系统性改善。三年放缓扩张导致的整体低库存，也一定程度上降低了房企享受销售高景气的收益。短期内地产股可能仍难有明显超额收益。但中长期来看，房企补库的动机会边际降低，行业整体利润率有望企稳，具备优秀管理能力的房企将脱颖而出。个股方面，我们看好货值充沛的房企，以及持有型资源较多的房企，二者的补库压力相对较小，同时亦能充分分享资产升值的收益。
物业方面，物管行业未来2 到3 年内整体仍受益于新房交付带来的高毛利项目注入，收费面积和盈利能力仍将继续提升；同时，在十部委新规推动之下，老盘有望迎来合理调价契机，行业逻辑继续改善。
6 月组合推荐碧桂园服务、融创中国、保利地产、金地集团、华润置地。
风险提示
基本面下行超出市场预期，政策基调再现收紧。
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