地产行业快评：销售保持高增 中型房企增速靠前
类别：行业 机构：平安证券股份有限公司 研究员：杨侃/王懂扬 日期：2021-04-01
事项：
克而瑞公布2021年3月百强房企销售数据。
平安观点:
短期低基数下销售保持高增，后续增速或逐步放缓。百强房企3 月单月销售额12226 亿元，同比增长59.2%，较2019 年同期增长31.8%；1-3 月销售额累计同比增长84.1%，较2019 年同期增长45.7%。跟踪的25 家主流房企1-3 月销售额同比增长63%，较2019 年同期增长36.7%。2020H1 低基数及三四月楼市“小阳春”来临，短期成交同比仍有望维持较高水平，但后续随着基数效应逐步消退，热点城市调控效应显现叠加信贷收紧抑制投资需求，同时房企加大推盘力度回收资金流，销售去化预计承压。
各梯队呈现分化，TOP21-30 房企增速最高。TOP21-30 房企3 月单月销售额及一季度累计销售额分别同比增长112.8%、141.8%，增速居各梯队首位；TOP1-10、TOP11-20、TOP31-50、TOP51-100 单月销售额分别同比增长27.5%、63.9%、82.3%、95.9%。从具体房企来看，1-3 月碧桂园实现销售额1976 亿元，同比增长38.7%，绝对规模领跑房企。重点监测的25 家房企中，旭辉集团、中南建设、中梁控股、金地集团单月销售额增速均超过100%，分别达157.4%、121.9%、110%、108%。
投资建议：尽管受低基数影响，但3 月百强销售相比2019 年仍保持较高增速，后续随着基数效应逐步消退，热点城市调控及购房信贷资金审查趋严，加上房企加大推盘力度回笼资金，销售去化或将逐步承压。目前地产板块估值低至近五年3.4%分位、机构持仓处历史新低(2020 年末1.77%、低配1.01pct)、主流房企对应2019 年分红股息率大多超过4%，大盘波动加大背景下板块配置价值凸显；同时集中供地新政的出台，利于缓解地价上涨压力，改善行业拿地隐含毛利率情况，亦利于龙头规模房企扩大优势。个股推荐：1)债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2)销售及业绩相对较佳的弹性房企金科股份、中南建设、龙光集团、新城控股等。
风险提示：1)三四线供应较大，叠加棚改退潮导致需求弱化，行业面临三四线楼市下行、部分项目烂尾风险；2)基于需求提前释放、热点城市加码调控，若后续需求释放低于预期，未来存在房企以价换量提升需求，带来房企大规模减值风险；3)若金融监管政策执行力度超出预期，将对规模发展产生负面影响，导致业绩不及预期风险。
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