房地产周报2020第17期：LPR下调、楼市供求持续回暖
类别：行业 机构：长城证券股份有限公司 研究员：陈智旭 日期：2020-04-29
地产板块下跌1.94%，28 个行业中位列第21，估值再创新低：本周大盘下跌1.11%，休闲服务、农林牧渔、食品饮料等行业涨幅靠前。本周多地发文严禁抵押贷入市、荆州撤回地产支持政策，地产板块下跌1.94%，连续四周跑输大盘，于28 个行业中表现位列第21 位。估值方面，板块PE估值下降至7.67X，PB 估值下降至1.21X，PE 及PB 估值相对全部A 股的折价为47%及24%，若剔除银行股折价分别为62%及41%，板块估值继三月下旬创历史新低之后本周再度刷新历史最低。个股方面，本周板块涨幅前五为阳光股份、深振业A、栖霞建设等，其中阳光股份发布年报，归母净利润由盈转亏，但扣非后归母净利润亏损减少，栖霞建设发布年报及一季报，2019 年业绩同比增长36.98%，一季度业绩同比下降33.23%；跌幅前五为广汇物流、万通地产、蓝光发展等，其中广汇物流4.33 亿股限售股上市流通。本周重点公司仅招商积余、招蛇、保利上涨，三者分别上涨5.74%、2.21%、0.13%，泰禾、中南、阳光城跌幅较大，本周分别下跌7.36%、6.41%及6.33%。
5 年期以上LPR 降至4.65%；深圳未发现信贷资金违规流入地产市场、严惩贴息贷款违法违规流入楼市的行为等；荆州撤回地产支持政策：(1)中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1 年期LPR 为3.85%，5 年期以上LPR 为4.65%，分别较上一期下调20 个和10 个基点。这是自去年8 月LPR 改革以来，降幅最大的一次；(2)人民银行深圳市中心支行：未发现信贷资金违规流入地产市场，将加大打击房地产市场乱象力度，严惩贴息贷款违法违规流入楼市的行为等；(3)荆州决定停止执行《荆州市人民政府关于有效应对疫情促进房地产业平稳健康运行的若干意见》。此前该意见提出个人住房公积金贷款额度从45 万元提高至50 万元，且2020 年6 月30 日在荆州市购买新建商品房，缴纳购房契税后，由财政部门全额奖励返还。
重点27 城新房成交量累计降幅连续收窄6 周，三线表现突出：成交上，本周重点27 城新房成交量环比继续回升，同比降幅小幅扩大至17%，连续两周降幅维持在20%以内，周成交量回复到春节前约70%的水平，年初至今累计同比降34.3%，累计降幅连续收窄6 周。分能级看，本周重点一二三线新房周成交量环比全面回升，同比表现三线继续领先，一二三线周成交量分别回到春节前约75%/60%/80%水平，累计来看年初至今一二三线新房成交同比-37.6%/-41.8%/-26.4%，累计表现连续三周全面改善。供给上，本周重点10 城新增供给环比连续两周大涨，同比连续两周为正，年初至今新增供给累计降29.7%，降幅连续两周改善。截至本周末狭义去化周期14.01 个月，去化周期持续扩大主要是成交量滚动循环的缘故。分能级看，本周重点一三线新增供给同比为正，其中三线连续两周为正，年初至今重点一二三线累计新增供给同比分别为-33.0%/-12.6%/-43.4%，降幅继续全面改善，截止本周末一二三线去化周期11.65/7.96/18.02 个月，有数据的15 个城市中仍仅深圳去化周期相比去年末出现下降。
维持推荐评级：本周基本面上，重点城市新房市场供求都在持续回暖，重点一二三线周成交量分别回到春节前约75%/60%/80%水平，三线表现更为突出。政策面上，深圳将加大打击房地产市场乱象力度、严惩贴息贷款违法违规流入楼市的行为等，但同时未发现信贷资金违规流入地产市场，此外荆州撤回支持楼市新政，地方政策再度出现反复。在经济与行业依然存在下行压力的背景下，我们维持对政策稳中偏松的判断，围绕“房住不炒”主基调，需求端一些力度相对较小的比如人才落户、放松限价限售等政策可能逐步出台，我们看好重点城市的结构性机会。此外LPR 下降也符合我们之前报告里宏观及资金环境总体偏松的判断。考虑到板块估值再创新低，我们维持板块“推荐”评级，看好两条主线，1)运营稳健的龙头企业，建议关注万科、保利、招蛇等，2)二线弹性标的(合规要求部分公司无法覆盖)。
风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期
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