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招商积余(001914)：业绩基本符合预期 预计中航物业净利率正逐步修复

类别：公司 机构：东北证券股份有限公司 研究员：张云凯/沈路遥 日期：2020-01-22

公司披露2019年度业绩预告，报告期内公司完成重大资产重组，通过发行股份购买招商局蛇口工业区控股股份有限公司、深圳招商房地产有限公司合计持有的招商局物业管理有限公司100%股权。报告期内公司预计实现归属于上市公司股东的净利润约2.6-3.1 亿元，中位数为2.85 亿元，本报告期归属于上市公司股东的净利润数据合并了招商物业2019 年12 月的经营数据。

剔除非经常性损益后，业绩基本符合预期。本期归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少5.47-5.97 亿元，同比下降64%-70%，原因是因为上年同期确认了来源于房地产项目转让的12.4 亿元投资收益以及投资性房地产公允价值变动等非经常性损益。考虑到2019 年中报时公司楼宇工程、服务业及其他合计贡献600 万元净利润，房地产开发经营贡献净利润亏损2463 万元，上半年招商物业的净利润为8213 万元，因此我们认为中航物业依旧贡献了公司绝大多数净利润，同时2019 年中航物业的净利率已较2018 年的4.4%有明显提升，管理提效带来的利润修复已初有所体现。

市场拓展步伐不减，增量储备面积可观。四季度以来，公司延续了前三季度的强劲拓展态势，先后获取了交通银行厦门分行、中国人民解放军火箭军工程大学、清华大学、济南国际机场航站楼等重大项目，不仅项目数量众多，同时横跨非住宅物业领域的多种业态。与此同时，公司的关联方招商蛇口2019 年全年实现签约销售面积1169 万平米，同比大幅增长41.35%，为公司带来可观的增量储备面积。

维持公司买入评级，我们预计公司2019-21 年归母净利润分别为2.75、6.78、9.67 亿元，由于2019 年业绩仅并表了招商物业12 月经营数据，故对公司2019 年盈利预测进行调整，并非下调原有盈利预期；此外，考虑2020 年招商物业将完整并表，我们预测公司2020、21 年物业板块的净利润分别为6.55、9.23 亿元。预计公司2019-21 年EPS 分别为0.26、0.64、0.91 元，对应的PE 分别为78.7、32.0、22.4 倍。

风险提示：利润修复不及预期