地产行业周报：假期成交同比回升 美国楼市持续升温
类别：行业 机构：平安证券股份有限公司 研究员：杨侃/郑茜文/郑南宏/王懂扬/刘璐 日期：2021-02-20
本周观点：本周我们梳理美国楼市情况，受益宽松的货币财政政策与改善型需求释放，2020年下半年以来美国房地产市场显著升温，10月成屋销售(季调)同增27%，增速创2010年以来新高，12月成屋售价中位数同增13%；从区域与户型成交看，美国东北地区、单户型销售表现更佳。往后看，低库存(绝对库存与1.9个月的去化周期均创1999年有数据披露以来新低)叠加宽松政策延续，短期美国楼市或维持较高热度。节前深圳住建局发布二手住房成交参考价格发布机制，北京加强个人经营性贷款管理，预计后续仍将延续因城施策、打补丁为主。当前主流房企低估值、低持仓、高股息率，看好主流房企估值持续修复，建议关注：1)债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等；3)受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、保利物业。
政策环境监测：1)深圳：建立二手住房成交参考价格发布机制；2)北京：加强个人经营性贷款管理，防范信贷资金违规流入房地产。
市场运行监测：1)假期成交同比显著回升，后续或延续改善。春节假期(2.11-2.17)重点35城新房日均成交250套，较2019年、2020年同期分别增长4%、79%。展望后市，随着节后推盘供应增加，叠加网签备案步入正轨，单周成交环比有望从假期低基数中逐步回升。2)改善型需求占比回升。1月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升0.5pct至79.5%。3)推盘环比下滑，后续或逐步加快。2.1-2.7重点城市新推房源10384套，环比降12.6%；去化率46.8%，环比降15.2pct。假期结束叠加三四月为传统销售旺季，后续房企或将加快推盘节奏。4)库存环比略降，中期面临上行压力。16城取证库存10333万平，环比降0.2%,较2019年末、2020年末分别增15.6%、减3.5%。随着3、4月推盘旺季逐步来临，库存或逐步回升。5)土地成交下降、溢价率上升，一线占比提高。上周百城土地供应建面553.4万平、成交建面117万平，环比降68.2%、91.4%；成交溢价率25.2%，环比升8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比18.4%、31.6%、50.1%，环比分别升4.1pct、降2.7pct、降1.5pct。短期考虑年初拿地便于年内入市、债券密集发行缓解资金压力，不排除土拍积极性小幅升温可能。
资本市场监测：1)地产债：上周房企境内发债69.9亿元、海外发债14.7亿美元，较前一周减少59.5亿元、14.8亿美元；境内外发行利率处于2.45%-7.5%区间，可比发行利率较前次上升。2)信托：上周无集合信托发行，较前一周减少137.4亿元。3)地产股：近两周(2月8日至19日)申万地产板块涨4.84%，跑输沪深300(5.39%)；当前地产板块PE(TTM)8.3倍，估值处于近五年0.33%分位；近两周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、华侨城A、格力地产，南向资金净流入前三房企为中海发展、华润置地、融创中国。
风险提示：1)交付节奏不及预期风险；2)房企大规模减值风险；3)行业金融监管力度超预期风险。
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