华夏幸福:产业新城多地播种,园区服务再上一层
华夏幸福 600340
研究机构：华金证券 分析师：王刚 撰写日期：2016-08-19
营业增速一般但销售业绩喜人:2016年8月17日公司发布2016年半年报,公司上半年销售业绩喜人,销售额584.34亿元,同比增74.95%。公司实现营业收入176.05亿元,同比增加4.34%,增速很一般。公司营业利润55.95亿元,同比增30.91%,归属于上市公司股东的扣非净利润为39.57亿元,同比增33.02%。销售毛利率升12.35个百分点至50.32%,资产负债率下降1.99个百分点至84.6%,但因业务拓展速度加快,部分业绩未被释放,公司资产周转率明显降低。
产业发展服务增长迅速:今年上半年公司产业发展服务营业收入76.59亿元,同比大增69.45%,占公司总营业收入44%,明显高于去年同期的27%。公司投资运营的园区新增签约入园企业212家,比去年多增147家;新增签约投资额约为581.53亿元,比去年增129%。截止报告期末,公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为1,129.92万平方米,比去年增217.27万平方米。公司近年来致力于产业发展服务的升级,和高科技龙头企业开展合作提高产业平台孵化能力。公司快速扩张的产业园区建设和园区住宅配套的薄利多销策略相互配合,将有利于公司营业收入的稳步提升。
分项毛利下滑,但整体毛利上升:分产品来看,公司产业发展服务增速较快,但其分项毛利率因快速扩张和土地价格上涨而受到影响,为93.13%,较去年年末下降1.88个百分点,且呈逐年下降趋势。同时,园区配套住宅毛利水平明显下降,为25.94%,较去年末降低4.52个百分点。虽然半年报园区配套住宅毛利下滑,但因业绩未被释放,园区配套住宅在公司总营业收入中占比低于产业发展服务因而公司整体毛利率并未降低反而明显被占比上升的产业发展服务拉高。然而随着下半年园区被套住宅业绩的释放,公司全年毛利水平会较半年报明显下降。不过,总体来看,公司全年分项毛利会受到影响,但因产业发展服务占比逐年增大,超高的毛利率或拾升公司整体毛利水平。
深耕京津冀,全国多地撒种:2016年上半年公司持续深耕京津冀,积极开拓长江经济带、布局“一带一路”、珠三角等热点区域,区域扩展不断深化。公司响应《长江经济带发展规划纲要》,根据该《纲要》,长江流域的铁路、公路、航空、油气管道等项目实施将稳步推进,有望在2020年形成“水铁公空管”五位一体的立体交通走廊。2016年上半年,公司完成四川省眉山市彭山区、安徽省六安市舒城县、南京市溧水区三个产业新城项目正式合作协议的签署,并与浙江省湖州市南浔区人民政府签署合作备忘录。至此,公司共计在长江经济带上布局十余座产业新城。根据2016年半年报,公司房地产开发投资项目用地总面积较15年全年上涨26.28%。虽然京津冀地区营业收入比去年上升而嘉善明显下降32%,但长三角区域房地产发开投资项目用地面积和土地储备均较去年末上升超过30%,未来长三角业绩依然存在较大的释放空间。公司将受益于长江流域基础建设的快速发展,同时,高科技产业园区的打造符合国家对长江流域绿色低碳发展道路指引。公司在长江流域的布局顺应时事,符合政策导向,能够帮助公司产业新城形成良好的发展格局。
融资便利,利于公司业务拓展:2016年我国利率水平下降,房地产债券收益率明显下跌,利于房地产公司财务状况。半年报显示,公司资产负债率84.6%,较去年同期下降1.99个百分点,较上年度末下降0.2个百分点。公司流动比率和速冻比率均有所上升,体现公司偿债能力提升。公司融资平均利息率为6.g9%,明显低于去年同期9.72%。介于国际流动性较宽松,我国资产荒愈发严重,优质信贷匮乏,在没有出现大的风险性事件的前提下,房地产公司贷款利率能够长期维持低位,有利于公司的快速发展。
投资建议:我们预测在其强劲的销售带动下,结算营收有望同步增长,未来两年的业绩有较大保障。预计2016/2017年公司营业收入分别为530.26和695.70亿元,对应归母净利润分别为65.95和83.05亿元,同比分别增长37%和26%,对应2016/2017年EPS分别为2.49和3.14元,目前股价对应2016/2017PE分别为10.63、8.43X。给予买入一B建议,维持6个月目标价32元。
风险提示:
1、公司半年报持有待开发土地面积较去年末减少25%,地价飞涨而土地储备不足影响后期经营。
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