金融街:价值明显低估,前两大股东继续增持
金融街 000402
研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-05-30
品牌优势突出,发展可持续性强。商务地产龙头品牌,积累了大量优质客户资源。
开发布局京津沪穗渝惠州六城,14年来加码一线城市项目储备,优化区域布局,增强发展可持续性,拿地时间节奏和区域布局上把握精准,充分彰显了龙头商务地产商的敏锐与专业。自持优质物业资源的稀缺性及优越的地理位置使其保持高出租率及租金水平,能够为公司贡献稳定增长的现金流和利润。商务地产为核心、住宅地产为基础、适当增持优质物业,提升全价值链运营能力,前景可期。
资源禀赋优势突出,销售经营及业绩重回上升通道。09-14年总营收和房地产销售业务营收CAGR分别26%/28%,15年受主动增持物业和结算周期延后影响即期盈利减少收入/归母净利155.6/22.5亿元同比降29%/23%,在销售收入下降的同时租金收入的稳定性得到体现,15年物业租赁营收9.3亿元/毛利8.5亿元同比分别+33%/+35%,占收入/总毛利的比例为6%/18%,较14年提高3/9个百分点。
公司资源量丰质优、行业景气度提升,16年重回上升通道。16年销售预计240-250亿元,同比增60%-67%,主要为长安中心、天津南开中心、上海静安&海伦、广州、惠州等项目.16QI营收/净利润43.0/7.8亿元同比+237%/-2.2%,前4月实现签约销售84亿元是15年的56%截至4月底预收款基本锁定全年结算收入。
预计16年营收/净利分别增长19%、22%。
业绩提升的潜力:1)940万方可结算项目储备,一线城市占比43%;布局时点早于房价大涨之前,充分受益;2)及时利用再融资放开良机,15年来212亿融资置换高息债务利率3.80%~5.55%,低利率时代为商务地产发展提供历史机遇;3)稳定的租金收入将持续增长,利润贡献有望占半壁江山。至15年底京津等核心区位持有物业建面62万方较上年增9万方,合计自持物业达83万方,同时现有项目优化客户/业态结构、增加增值服务,租金和营收因此增长;未来将继续增持黄金地段优质物业为稳定租金收入奠基;4)有望受益大股东金融街集团在京津冀的布局,在金融、保险、证券、文化等业务资源上发挥协同作用,目前武清26.5平方公里园区开发正常推进中。
资产高折价、分红诱人,安全垫高,吸引价值投资。公司RNAV21.2元/股(按公司公允价估算投资性物业,存在低估),股价在行业中高折价;15年大幅提高分红股息率超过4%;股价处15年安邦增持成本9.08-12.77元的价格区间底部。据最新公告,“单独或合计持股5%以上股东”持股占比为62.1%,符合条件的股东仅金融街集团和安邦。16年1月金融街集团及其一致行动人公告从15年7月来已增持2%至32.12%,“未来将在依法合规的前提下继续增持公司股份”。按规定持股30%以上的股东再次增持须在12个月后,即16年中。由此可判断安邦集团已增持公司股权至29.98%,如欲继续增持,需向市场发出要约收购。
独特的地产开发与产业的”金融街模式”,商务地产开发独树一帜,项目储备丰富、区位好保证发展持续性,16年业绩重回上升通道;凭借AAA高信用评级和稳定前景其融资成本有望持续下行,低利率时代为商务地产发展提供历史机遇,预期未来将得到大股东和安邦的双重支持。股价较RNAV5折,前两大股东仍有增持可能,深港通开通在即,其高分红也将吸引长期资金流入。16-18EPS0.92/1.08/1.30,对应PE10/9/7倍,6个月内目标价12元,再次“推荐”。
风险提示:行业风险,宏观经济下行影响商务楼需求,结算周期影响业绩。
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