陆家B股:2015年报净利润19亿

三、公司关于公司未来发展的讨论与分析。

(一)行业竞争格局和发展趋势。

1。办公物业。

2015年，甲级写字楼租赁市场主要出现了如下几个值得关注的趋势：

(1)短期供应压力大，但浦东租金高于浦西。

根据第三方研究报告，目前上海核心商务区(包括中央商务区和次级商务区)甲级写字楼存量总建筑面积约为640万平方米，非核心商务区约为410万平方米。同时未来三年，核心商务区平均年供应量将达115万平方米(过去三年为年均44.6万平方米)，年供给将在2016年达到峰值，达153万平方米(其中浦东约占38%，约58万平方米)，预计同年非核心商务区也将提供236万平方米的供应量，整体市场竞争将出现白热化阶段。浦东与浦西整体甲级写字楼市场的租金差异明显，浦东核心商务区整体租金水平高出浦西约20%的水平。

(2)金融企业未来发展的不确定性，可能将传导到写字楼租赁市场。

历年浦东甲级写字楼市场的租户结构以金融及其相关企业、服务贸易型企业为主，国内企业占主流。

2015年，在自贸区和万众创新的推动下，非银行金融企业以及内资企业的需求旺盛，这使得浦东甲级写字楼市场的租赁市场发展顺利。而随着世界及国内经济发展周期性的影响，2016年预计将是中国经济发展相对艰难的一年。

2016年不确定的因素有：美元升值而引起的资金外流、互联网+发展至今所带来的互联网金融风险以及中国资本市场波动所引起的投资型金融企业发展的不确定性，上述不确定因素将给陆家嘴区域甲级写字楼租赁市场带来不确定性。

(3)跨国企业扩张愿望不明显，国内企业可能成为需求主导力量。

根据专业机构对各类企业扩张意愿的调查，多数中国企业虽对于3-5年的收入增长有信心，但对于未来1年收入增长的信心有所下降。跨国企业中，接近半数的企业计划保持原有规模不变(往年仅为19%)，相对增加聘任人员意愿较强的有信息技术与电信业以及商业服务业，而零售业、房地产业和建筑业增加聘任人员的意愿较低。在未来几年内，内资需求可能占市场的35%-45%，民营企业和国内企业将是推动甲级写字楼租赁需求的主要力量。

面对经济形势的不明朗，客户扩张意愿的减弱将会引起对办公成本的关注度不断提升。现阶段公司办公物业板块面临的压力是，相对租金高企的浦东写字楼市场以及可以预见的写字楼集中供应。

目前，公司甲级写字楼持有量超过100万平方米，2016年还将有超过10万平方米的“东方汇”项目投入市场。面对来自浦东和浦西市场的竞争，我们将根据市场竞争环境以及我公司不同项目特征，及时调整租赁策略。具体措施有：

1)对于新入市的核心区写字楼项目，在推动大型租户谈判，提升整体项目市场影响力的同时，兼顾非整层客户(主要是500平方米以下的租户)的租赁需求，选择合适的项目合理分割出租，以扩大目标客户群体，加快去化；2)对于未来2年内将上市的新入市项目：考虑超大型租户的谈判周期以及其需求的独特性，在项目竣工前1年启动相关谈判，以缩短新增项目竣工后的空置时间；3)整合招商团队，加快去化，积极扩大客户群体，严格客户品质的甄选，保持主营写字楼的合理出租率；4)继续不断加强客服队伍的实力，一方面加强与客户的日常沟通，掌握其最新动态，另一方面通过租金收款情况，甄别优质客户，尽可能降低恶性退租的可能性，保障公司利益。

5)以季度为单位，时刻关注市场动态，据此调整租金报价，以期在动态变化的市场上，紧跟市场节奏，保持公司整体写字楼板块在市场上的竞争力和盈利能力。

6)不断提高物业服务水平，加强延伸服务内容。通过此举，加强已有租户对于陆家嘴地产品牌的认可度和满意度，从而提升整体陆家嘴地产品牌形象。通过对陆家嘴地产的品牌形象的深化和提升，增加公司楼宇在市场上的整体竞争力。

7)不断完善写字楼宇的商业配套，在现有水平上，从优质化、多样化入手，加强商业配套招商和运营水平，为写字楼客户提供便捷、优质、全方位的服务，满足其日常工作生活所需。

我们将牢牢把握上海自由贸易试验区扩区、自主创新示范区建设等多重叠加的重大历史性机遇，积极应对，密切关注经济形势和政策动态，认真分析市场走势，不断提高对政策和市场的应变能力，稳步推进办公楼租赁业务的发展。

2。居住物业。

2015年是上海住宅市场限购以来的“最佳表现年”，交易量价相对前五年明显提升，整体市场成交面积同比增长51.61%，成交套数同比增长43.21%，成交价同比增长19.38%，销供比达到1.25.

上述良好的住宅市场销售表现，与年内先后出台的“330新政”、“首付款比例”、“二孩”等政策以及六次降息降准密切相关。

2015年的天津土地市场交易火爆，同时市区土地进入“万元”时代。本年度天津市区共计出让土地金额达312亿，且土地溢价明显，河北河东区域土地单价上涨显著。本年度天津土地市场除单纯价格上涨明显外，从拿地企业结构来说，国企成为土地市场最大赢家，而联合拿地成为一种趋势。本年度天津商品住宅市场新增供应量仅为1198万平米，环比下滑16%；而从成交来看，本年度以1,428万平米的成交量，登顶历年销售之最，成交均价更是以10,880元/平米首次实现年度均价“破万”。天津整体市场中，市内六区供求比相对健康，总成交金额占全市的34%，成为市场热点区域。截止至年末，市区库存仅266万平米，静态去化周期为1.1年，但未来有较大土地供应量，天津市区在接下来的几年中仍将是热点区域。

2015年，公司销售类住宅产品包括陆家嘴公馆、陆家嘴红醍半岛(涵云雅庭)、天津河滨花苑、海上花苑、河庭花苑(一期)，超额完成年度指标。同时我们也要保持警惕，伴随2015年市场量价齐升的井喷，2016年度商品房入市量必定会有一定的增长趋势，供求比会进一步平稳，细分市场的竞争可能日益激烈。

2016年，政府将在一线城市中，依旧执行限购限贷、土地供求维持低位等调控政策，维持市场平稳发展。公司将进一步优化销售管理各个环节，在提高效率的前提下，尝试增加更多的营销渠道，争取在2016年提交一份满意的答卷。

3。商业物业。

公司商业物业在将来有很大的发展潜力，我们在完成主要商业营销团队组建的同时，密切注意市场动向，关注到近年市场主要趋势如下：

(1)商业地产整体行业状况较为低迷，但已有转机。

近年来受整体经济形势的影响，加上电商的猛烈冲击，实体商业消费低迷，大量新增供给无法消化，致使整个商业地产行业处于衰退局势。但随着经济环境的逐步调整，投资预期回归理性，电商热潮慢慢冷却，商业消费愈发趋向线上线下相融合，推动了整体商业地产行业的转型，使整个行业进入再探索发展阶段，由兜售商品转变为兜售生活方式，这给未来的商业地产带来了新的发展机遇。

(2)商业地产更注重管理与运营。

随着商业地产发展的不断深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程，开发商会愈来愈重视商业地产的招商运营，这直接关系到项目的成败。有效的商业地产项目经营管理不仅要有明确的市场定位，还要强有力的招商执行，更要根据不同项目的规模、业态和定位，对商业项目进行个性化细分市场定位。

(3)打造体验与场景式消费将成为市场主流。

目前很多商业项目的各种体验性业态比例增加的趋势明显，例如儿童业态、娱乐业态、休闲餐饮。

这些体验性业态需要现场体验感受，具有很强的社交、聚会功能，拥有集客能力强、有效缩短新项目市场培育期、消费滞留时间长、对其他业态消费带动显著等一系列优势。这些优势也是现在很多购物中心和社区商业的开发者和运营商青睐体验式业态的原因，越来越多的开发商在开始进行一个项目定位、设计以及未来打造经营的过程中，已经开始把体验式业态作为重点考虑对象。

(4)受技术推动，商业地产发展更加智能化。

我们已经进入了移动互联网时代，消费者购物行为发生了四个方面的显著变化：购物空间立体化、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。诸多实体商业已在考虑设置线上商城，这样使商场的客户可以不受区域和时间的限制了解到商场的信息，并产生购物行为。同时，商业地产的互联网、O2O、科技、创新概念不断展现，在商场内的体验、互动、停车、定位、支付等方式，未来都将走向智能化。

(5)社区商业的需求将越来越多。

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。现在国内刚需商业配套需求越来越大，除了大型购物中心，随着中国城镇化的发展，三四线城市的房地产也发展地越来越成熟。住宅地产成熟之后随之而来的就是配套商业需求逐步的提升，从国外的发展经验看，未来社区商业将成为商业地产市场发展的重心。许多有实力的开发商已经意识到这一趋势，纷纷加大对社区商业配套的投入，抓住人们“最后一公里”的需求来打造社区服务体系的概念，正逐渐成为一种流行趋势。

面对上述市场发展的趋势，我们积极做好各项准备工作，具体来说，有如下重点措施：

(1)面对商业地产行业转型的关键期，要抓好机遇，争取在市场中获取一些优质或有潜力的地块，为公司商业板块的发展打下基础。

(2)加强对项目的研究策划工作。第一，通过对商业发展趋势的密切跟踪、对项目及所在区域的研究和对潜在消费者与商户的调研，对商场进行科学合理的定位与策划，努力凸显商场主题与特色，充分满足目标消费客群的需求，打造项目的差异化竞争优势；第二，在项目准确市场定位和优化业态组合的基础上，充分考虑体验式业态，科学考量体验式业态的配比比例，并辅以合理的商业空间设计与内部装饰。

第三，注重商业项目的设计理念，加入文化与艺术设计，展现商场的个性与魅力，调动顾客的消费欲望。

(3)完善商业运营团队的建设。目前公司已组建了专业的商业运营团队，并已介入了项目规划设计及建设阶段的前期指导工作，尽量使开发项目在各方面都满足商业长期持续运营需要，同时积极筹备各商场的招商运营工作。

(4)打造全新核心竞争力。依托原资源优势的核心竞争力，逐步转型并寻找适合企业自身的全新核心竞争力，通过专业团队了解挖掘消费者真正的需求，通过设计和产品组合满足消费者的需求，使消费者能主动选择我们的产品，从而形成核心竞争力。

(5)构建商业项目产品线。以现有的L+标志性购物休闲中心、96系生活广场类社区商业以及独立特色配套商业这三类产品为基础，在未来的商业地产开发中，根据项目所在城市现有业态情况和未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，整合出综合性的商业项目产品线，以形成规模效应。

(6)重视成熟项目的潜力挖掘。探索新的商业模式，加强自联营商业模式的研究，将共赢和发展作为切入点，以推动新模式的孕育。

(二)公司发展战略。

经过十年的发展转型，公司商业地产已经发展到一个比较成熟的阶段，物业规模、租金收入在经历了前几年的快速增长后，增长速率将逐步平缓。公司以商业地产为主业，虽然受宏观调控的影响相对较小，但从长期发展而言，融资模式单一和持有型物业占有大量资金，会导致资金链趋紧，从而影响后续投资项目的规模化拓展。在“新常态”下，我们必须要有新思维、有新作为，学习、参考海内外标杆房地产企业产业布局的经验和做法，努力寻求发展领域新突破，通过“跨界”经营，逐步改变目前一业为主的现状，优化公司产业布局，使传统商业地产的边界逐步延伸，变单纯的“同质扩大”为关联产业的“异质扩张”，通过“商业地产”与其他相关联行业的互动协作，通过收购、兼并等方式提升资产规模和效益，实现投资产业适度多元化，打造以商业地产为基础，商业零售及金融投资领域并进的核心业务格局。