陆家B股:2015年报净利润19亿

一、主要会计数据和财务指标

二、主营业务构成分析

五、董事会经营评述

一、概述

一、管理层讨论与分析。

2015年，是“十二五”规划的收官之年和谋划“十三五”蓝图的重要之年，是上海自贸区扩容到陆家嘴金融贸易区的开局之年，是全面深化国资国企改革的关键之年，更是公司全力推行改革，积极实践主业新一轮转型的跨越之年。一年来，公司在董事会的正确领导下，紧密围绕年度目标任务，在“闯”字上下功夫，在“破”字上做文章，强主业，调结构、促转型，圆满完成了“终点即起点”的持续发展目标，向董事会、广大股东提交了一份满意的年终“成绩单”。

第一部分，2015年度工作报告。

2015年，公司董事会继续加强自身建设，注重调查研究，充分酝酿、科学决策公司重大事项。各专业委员会分工明确，权责清晰，有效运作。全年，公司共召开5次董事会(含临时董事会)，召开9次专业委员会会议，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保障。

一、2015年度经营工作回顾。

1、2015年度各项营业总收入约96亿元。其中：土地和房产销售收入(含预收款)56亿元；包括公司持股50%及以上的下属公司在内，实现物业租赁收入28.2亿元；物业管理及服务性收入11.8亿元。

2、2015年度营业资金支出包括土地开发、项目开发、租赁成本、酒店成本、物业管理成本、销售费用、管理费用、贷款利息等合计71.23亿元。其中：项目开发投资支出45.92亿元；合并报表范围内支付给职工的现金支出总额3.71亿元，占2015年度归属于母公司净利润的19.53%。

3、2015年度实现净利润超过19亿元，为年度目标的118.6%。

二、2015年经营工作分析。

(一)经营收入分析。

1、物业租赁收入。

(1)合并报表范围内长期在营物业租金收入，合计22亿元。

①办公物业，包括甲级写字楼与高品质研发楼。

2015年度租赁收入超过17.1亿元，比2014年度增长4.3亿元，同比增幅约33.6%。

目前公司持有长期在营甲级写字楼共16幢，总建筑面积超过115万平方米。截止2015年末，成熟甲级写字楼(运营一年及以上)的平均出租率约为98%，平均租金达6.94元/平方米/天。陆家嘴世纪金融广场1号楼以及3号楼分别于2015年第二季度以及第一季度投入市场，可供租赁面积约17万平方米，至年末出租率分别达到了84%以及89%。

高品质研发楼及非甲级写字楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴金融航运大楼。截止2015年末，长期在营高品质研发楼及非甲级写字楼总建筑面积已超过20万平方米，出租率达到100%，平均租金达4.81元/平方米/天。

上述增幅中，新增楼宇(指陆家嘴世纪金融广场1号楼以及3号楼)提供了约17万平方的可供出租面积，产生了约1.1亿元租金，约占增幅的25.6%；存量楼宇租金自然增长贡献超过3.2亿元，约占增幅的74.4%。

②商铺物业。

2015年度租赁收入为2.4亿元，比2014增长约482万元，同比增幅约2.1%。

在营商铺物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、天津虹桥新天地以及陆家嘴金融城配套商业设施。截止2015年末，在营的主要商铺物业总建筑面积超过9万平方米，其中：陆家嘴96广场以及陆家嘴1885年末出租率超过92%。

上述增幅全部来自租金的自然增长。

③酒店物业。

2015年度营业收入为1.21亿元，与2014年基本持平。

公司现拥有两家商务型酒店----东怡大酒店和明城大酒店。明城大酒店配备399间房间，2015年GOP率为40%，全年出租率为74%；东怡大酒店配备209间房间，2015年GOP率为31%，全年出租率为77%。

④住宅物业。

2015年度租赁收入1.28亿元，比2014年度增加500万元，同比增加4.1%。

长期持有在营的住宅物业主要是东和公寓，共有400余套住宅，总建筑面积约9万平方米，年末出租率为93%，平均租金达24,125元/套/月。

(2)合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计6.2亿元。

公司持股50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司以投资收益方式计入合并报表。

①会展物业。

2015年度租赁收入5.61亿元，比2014年度减少1.94亿元，同比减少25.7%。

公司通过全资子公司----上海陆家嘴展览有限公司与德国展览公司合资成立的上海新国际博览中心有限公司投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共拥有17个室内展厅，室内展览面积达20万平方米，室外展览面积达10万平方米。

2015年，上海新国际博览中心主营业务受到市场竞争的影响，各项经营指标相较于2014年均有不同程度的下滑，经营挑战开始逐渐显现。

全年共承接114场不同规模的展览会，行业分布包括电子信息、汽车汽配、机械设备、装备制造、印刷包装、纺织面料、建材卫浴、食品酒店等众多行业和领域，全年场馆总利用率超过53%。

②富都世界。

2015年度租赁收入5576万元，比2014年增加886万元，同比增幅约18.9%。

2、房产销售收入。

2015年度，公司各类住宅物业实现销售收入近16.52亿元，主要来自于陆家嘴公馆、陆家嘴红醍半岛、天津海上花苑西标段以及天津河滨花苑的销售。各类住宅物业累计合同销售面积近24万平方米，合同金额近60亿元。在售项目的整体去化率约为95%。

2015年度，办公物业实现现金流入约9.1亿元，来自于浦东金融广场、世纪大都会以及德勤产业园的现金收款。

此外，公司积极盘活非核心区域的零星资产，转让了公司上海佳浦资产管理有限公司100%股权及相应债权和上海纯一实业发展有限公司60%股权及相应债券，实现了6.5亿元的投资收益。

3、物业管理及服务性收入。

合并报表范围内，2015年度，公司实现8.63亿元物业管理收入，比2014年度增长2.7亿元，同比增幅约45.5%。

合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司2015年度实现2.59亿元的服务性收入，比2014年度减少约2,583万元，同比减少约9%。上海富都世界有限公司2015年度实现5,823万元物业管理收入，比2014年度增长163万元，同比增幅约2.88%。

(二)项目开发投资分析。

2015年，公司竣工项目共3个，总建筑面积超过26万平方米，包括金色阳光、东方汇(世纪大都会)、东方纯一；新开工项目4个，总建筑面积超过60万平方米，前滩25-1商业中心(南)、前滩34#地块、前滩25-2超高层办公楼、天津河庭花苑二期；续建项目8个，总建筑面积超过146万平方米，包括SN1浦东金融广场、Z4-2综合改造、软件园13号楼、SB1-1地块、2-16-2陆家嘴证券大厦、天津陆家嘴金融广场、天津河庭花苑一期、前滩25-1商业中心(北).

2015年度，投入建设资金45.92亿元，比2014年度增加15.04亿元，同比增幅约48.7%。

(三)有息负债现状。

公司目前的有息负债主要由四部分组成：短期贷款、长期贷款、短期融资券以及中期票据，2015年末总额为171.91亿元，同比增加8.35亿元，占公司总资产的32.78%。其中短期贷款(含一年内到期的长期贷款)为65.42亿元，短期融资券为12亿元，长期贷款为44.49亿元，中期票据为50亿元。

(四)经营业绩影响分析。

公司2015年度当年利润来源与之前年度没有发生重大变化，主要来源于房产销售和租赁收入。其中：长期持有物业出租毛利率为83.7%，对利润总额的贡献率为43.35%；房产类销售毛利率为42.13%，对利润总额的贡献率为28.22%；投资收益对利润总额的贡献率为39.57%。

除此以外，下述项目支出与公司年度利润及现金流有较大相关性：

1、税金支出：公司2015年度共缴纳14.25亿元税收(实际支付总额)，同比上涨8.9%，占营业收入的25.3%。

2、投资性房地产摊销：根据公司会计制度，2015年度摊销投资性房地产2.85亿元，占租金收入的13.51%。

3、现金分红支出：2015年，公司向股东派发2014年度分红，总额为8.01亿元，占2014年度归属于母公司净利润的50.01%。

4、员工薪酬支出：2015年合并报表范围员工总数3,828人，人数同比增加9%，薪酬支出总额为3.54亿元，人均9.25万元。

第二部分，2016年度经营工作计划。

2016年，是“十三五”开局之年，改革将是贯穿“十三五”发展的关键词。公司上下将牢固树立“一盘棋”思想，弘扬“务实、创新、奋进”精神，以“改革、管理、营销、建设”四轮为依托，主动而为、乘势发展，积极构建全新“商业地产+商业零售+金融投资”的发展格局，谱写公司转型升级、创新发展新篇章。

一、要坚定改革信念，加快转型步伐。

我们要强化顺应时代潮流和产业进步的新思维，学习、参考海内外标杆房地产企业产业布局的经验和做法，努力优化产业布局，变单纯的“同质扩大”为关联产业的“异质扩张”。要加快商业模式创新的研究和实践，明确商业板块的规划发展目标，积极推进商业物业运营模式创新，打造既能满足消费者需求、引领消费者意愿，又能发挥陆家嘴地产特长、提升陆家嘴商业产品竞争力的现代商业运营模式，使商业板块成为促进“陆家嘴地产”不断做大、做强的重要力量。

二、要坚持发展理念，持续提升企业运营能力。

要在投资管理、投资开拓、投资机制上进行积极改革和创新实践。通过持续的投资拓展，为公司发展注入新动力，发掘商业地产的金融属性，从传统的重资产开发模式向轻资产的地产金融领域转变；要继续推进管理精细化、制度化，继续以质量、环境和职业健康安全三贯标为基础，以高于行业要求的内控制度持续规范企业管理，强化过程控制；要继续提高员工队伍建设和加大人才培养力度，创新人才培养模式，推进核心人才建设力度，营造“人人能成才、个个有舞台”的员工成长氛围。

三、要强化服务意识，做深做实做精产品营销。

坚持以市场为导向，以客户为中心，打好招商、服务“组合拳”。要在参与上海国际金融中心建设和上海自贸区建设的同时，聚焦背景非首都功能疏散和产业转移，围绕主导产业，努力打造承接央企、机构和重大项目的战略转移平台，加大重量级、国际级、功能型金融机构的集聚力度。

建立客户档案，确立客户分层管理体系，提供更具针对性的物业管理服务。不断提高物业管理的效能，努力实现物业管理费总体控制，进一步提高团队的工作效率。梳理和改进销售管理工作机制，实现住宅产品建设和销售同步，增强公司住宅产品开发的核心竞争力。

四、要信守责任意识，努力打造精品，不断开发具有感召力的陆家嘴多元产品线。

要确保公司各个项目高质、高效、安全推进，从设计优化、进度掌控和安全生产等环节着手，强化过程管理，筑牢质量意识，铸造精品工程。通过科学合理的管理制度，结构清晰、职责分明、运行稳定的管理体系，科学指挥、精细施工，实现安全生产、质量管理、文明施工有序可控。同时，我们要持续不断的提高产品设计把控能力，不断规范和完善、优化产品设计标准，开发最富感召力的陆家嘴产品。

2016年度，公司经营工作收支计划如下：

1、土地和房产销售收入(含预收款)人民币24.21亿元。其中办公物业销售收入3.19亿元，房产销售收入23.02亿元；2、物业租赁收入人民币33.1亿元。其中合并报表范围内收入25.9亿元，合并报表范围外收入7.2亿元；3、物业管理及服务性收入人民币12.5亿元；4、项目开发投资支出51.6亿元；5、合并报表范围内员工薪酬支出总额不超过4.1亿元，如前述预算总额与上海市浦东新区国有资产监督管理委员会的薪酬发放规定不一致的，按孰低的原则执行；6、利润目标：继续坚持“终点即起点”的利润增长原则，确保全年利润在2015年度基础上保持稳步增长，按《2014-2016年度股东回报规划》进行股东分红。7、新注册成立项目公司：不少于7家。

二、报告期内核心竞争力分析。

公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量高端经营性物业，为公司的长期稳健经营打下了坚实的基础，陆家嘴地产的知名度和美誉度也已经为社会熟知和认可。同时，通过多年来的区域开发，公司积累了丰富的城市开发经验，成功转型为商业地产投资、开发、运营商。公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：

1。高品质办公物业持有量稳步增加。

公司持有的在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米，到2015年底增至154万平方米，在建面积更是超过260万平方米。公司持有的运营物业大多位于上海CBD的核心区域，区位极佳，交通便捷，将为公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。

2015年竣工的东方汇项目，将成为浦东又一地标性的精品甲级写字楼。

2。专业化营销能力不断提高。

经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业营销团队，积累了稳定的自有客户资源，有效控制了营销成本。公司目前的营销团队按产品类型分为办公营销、商业营销和住宅营销，营销团队之间既有分工，又有合作。专业营销团队在为不同客户提供专业化营销服务的同时，将对公司产品的经营提供有效保障。

3。专业、创新、精致的物业管理服务。

2015年，公司全面落实新一轮物业管理实事活动，倡导“服务育商，租户至上”的服务理念，提出“智慧物业”的概念，强化标准化物业管理体系建设，着力促进物业管理水平和服务水准的持续改进和改善，不断以新理念、新思想、新知识、新方式争创新优势，提升软实力，更好地为客户服务，不断满足客户日益增长的需求，为客户提供安全、舒适、尊重的空间使用感受，同时，以良好的管理维护物业品质，实现物业保值增值。

4。持续发展的历史机遇。

陆家嘴是上海国际金融中心建设的主战场和核心承载区，自贸区扩容及国际金融中心联动建设的重大历史机遇，为公司持有物业的运营带来了重大历史机遇。公司以自身专业化的营销服务、物业管理以及高品质的物业，积极承接，实现了在营物业良好的运营局面及成效。