招商蛇口 001979
研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-01-15
投资要点:
预期遭扭转,当前股价较真实资产价值严重低估。上市遭遇多重利空致公司15年末上市后股价直线下行:年底前万宝之争引发的一轮资产荒抢购的后遗症,年后汇率大幅波动人民币贬值、大小非解禁、熔断加速恐慌等等,市场对公司的预期被上述诸多因素扭转,加上前期套利资金获利回吐,股价最低点15.08较发行价23.6回撤36%。根据我们估算,公司吸收合并增发后合理估值33元/股,其中前海、蛇口的开发用地保守估算利润约1万元/m2(详情可参考深度报告),当前深圳蛇口前海地区住宅售价约6-10万甚至更高,而自贸区建设及相关配套的改善将催生土地价值重估,公司拥深圳上千万方土储,价值显著。
看好公司业务前景的判断没有改变:
第一,作为前海、蛇口自贸区的最大建设和发展主体,致力于将其打造成为自贸区样板,政府赋予其崇高的战略重任,也迎来企业发展的历史性机遇。前海蛇口自贸区是我国自贸区战略的重要组成,定位“建设我国金融业对外开放试验示范窗口、世界服务贸易重要基地和国际性枢纽港”。日前通过的深圳“十三五”规划在前海开发开放取得重大突破,提出要“高标准建设前海蛇口自贸片区和深港合作区,打造中国自贸区新标杆”。政府对自贸区建设极力支持,公司现任董事长孙承铭任前海管委会常务副主任,都将助力公司前海蛇口土地价值的显化和释放。公司将以前海自由贸中心、太子湾自贸启动区、蛇口滨海深港创业创新产业带、蛇口网谷离岸数据中心、招商自贸商城等重点项目为抓手,推动绿色、智慧自贸区的建设。
第二:除了深耕广东前海蛇口自贸区,聚焦产业竞争力外,公司现已形成立体的产业园开发理念,并在全国多地如广州、青岛、镇江、东莞等持续开发运营多个主题园区产品,实现创意+、地产+、金融+、互联网+的产业规模群聚和升级发展。
第三,大招商大协同蓄势待发。近年来招商局集团大力推进产融结合,通过资本和产业的有效互动发挥协同效益,整合集团和公司内部资源。除招商局金融和交运业务的资本和高端客户,招商蛇口将持续受益集团资源,近期招商局与复星集团达成战略合作将在存量房产等业务板块展开合作,招商局集团与中国外运长航集团实施战略重组,未来中国外运所持仓储用地、集团所持漳州开发区等等资源都是公司后续长期发展的坚实基础。
看好公司估值提升的逻辑没有改变。招商蛇口主业聚焦三大板块:园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营业务,愿景成为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”。我们不能以单纯地产开发商的眼光来看招商蛇口的估值,而应对标园区开发企业,长期估值提升有很大空间。
公司管理层信心、市值管理动力不减反增。公司配套募资118.5亿元已上市,8名对象认购价23.6元并锁定三年,其中包括一期员工持股计划6.7亿元;上市后前两日,招商局集团耗资30亿增持1.33亿股,平均成本22.5元/股,锁定6个月,上述持股成本远超当前股价,投资价值非常凸显。战略投资者和管理层均坚定看好公司前景,近期跌幅超预期,市值管理动力愈加增强。
吸收合并上市王者归来,作为国企改革的旗帜及自贸区、“一路一带”桥头堡,政策红利保驾护航,三大主业协同升级发展,前瞻大招商业务大协同,后续将有更多优质资源注入及优化配置,长期高增长及价值提升有保障。当前股价极具长期投资价值,我们应坚定价值投资,人弃我取,价值回归指日可待,短期看23.6元,长期看33元不变,再次“强烈推荐”。预测15-17EPS0.85/1.09/1.33元,对应当前股价PE20、16、13倍。
风险提示:股市再出现大幅下跌;宏观经济形势不及预期。
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