房地产行业:返乡置业序幕拉开 或催生板块反弹
类别：行业研究 机构：国金证券股份有限公司 研究员：胡华如 日期：2016-02-05
事件
2016年2月2日下午,央行和银监会联合发文,对不实施限购的城市,首次购房商业贷款首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭再次申购商贷的,最低首付调整为不低于30%。
评论
政策推出时间超出预期、春节返乡置业是主要着力点:根据历年的房地产政策出台时点,往往在3月底和9月底的概念较高,此次提前到2月初(年前进行),我们预计是想促成返乡大军在家乡附近城市置业购房,帮助当地市场去库存。住宅施工面积首次出现负增长或预示16年引来行业库存的顶点,而三四线城市去库存压力需要一系列政策的配合,此次降低首付款比例的出台可看作是返乡置业的序幕,是为后续的储备政策或供给侧制度改革打下前奏。
库存相对较高的二线和一线周边的三线受益逻辑最清晰:目前我国仅有四个一线和三亚五个城市实施限购政策,14年9月底开启的宽松政策实施依赖,不同城市已经在流动性、成交量和溢价方面表现出相当的差异。有购买力的、库存相对较高的二线或一线周边的三线城市受益逻辑相对作为清晰,比如杭州、福州、南昌、东莞、惠州、青岛等城市。
对行业新开工和投资拉动作用相对有限:2015年从行业指标来看,销售指标持续向好,但新开工和拿地徘徊不前,行业投资增速下滑到1%的历史低位。究其原因,我们认为行业新开工指标依赖行业景气度的持续回升和开发周转模式的均好和可持续,但是当前房地产市场住宅与商办的分化、区域的分化、经济下行和供给侧制度的预期使得持续性被严重质疑,新开工回暖或反弹的依据不足。而住宅施工面积在2015年底首次出现负增长,投资短期来看依然存在下行压力,上半年难言企稳。
投资建议
我们2月月报明确提示了春节前后或有红包行情,今天市场走势有企稳迹象,政策暖风或助推反弹行情,我们维持行业“持有”评级,建议配置招商蛇口、保利地产、华夏幸福、滨江集团、荣盛发展等,小市值标的可关注南国置业、中航地产、绿景控股等。
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