招商地产:资产重组倒计时,看骄阳崛起
类别：公司研究 机构：中国中投证券有限责任公司 研究员：李少明 日期：2015-11-24
公司11月23日接到通知,招商局蛇口控股换股吸收合并招商地产并募集配套资金事项获得中国证监会上市公司并购重组审核委员会审核有条件通过。
投资要点:
换股吸收合并方案重重闯关,期待最后的胜利。这场“史无前例”的资产重组,由招商局蛇口换股吸收合并招地并募集配套资金125亿元(易方达及上海鼎晖两家因故未参与最终募资,募资总额由原150亿下调至125亿元,募集资金用途上减少投向太子湾自贸启动区一期项目25亿元),相对快速连续通过股东大会高票支持、国资委批复、证监会审核,最终迎来最后的冲刺阶段。待重组完成,招商地产退市,而招商局蛇口重新上市,按照23.6元/每股的发行价,新公司市值将不低于1872亿(含配套募集资金),市值在行业内仅次于当前的绿地,高于万科。本次吸收合并重铸行业王者,百年巨擘新生,是南中国海边冉起的骄阳,我国自贸区建设的名片。资源优化配置,园区开发及运营、社区开发及运营、邮轮产业建设及运营三大主业协同发展,政策红利催化长期高增长。
聚焦主业,加速释放业绩。一方面,作为当前主要利润来源的房地产开发项目价值将加速释放,今年1-10月销售额420.2亿元(+19.6%),11月份由于蛇口海上世界双玺项目热销(均价达9万元/平米),预计全年会有更幅增长。另一方面,公司正通过转让或拍卖套现部分物业,如蛇口的住宅项目、拥有“南海意库梦工场大厦” 金域融泰的股权,此举将大大提升公司当年的盈利,也减少未来资产管理的成本,更好的聚焦三大主业。
我们对公司股价独到而先见的判断得到市场充分印证。重组方案公布后,我们在深度报告中对招商局蛇口控股资产价值估值2419亿元,相当于新股30.1元/股,我们预期招地股价在28.9-38.6元区间波动(RNAV48.2元/股6-8折交易),在后续跟踪报告中多次强调并在初期提示套利交易机会,认为在充分换手且大市行情向好条件下股价有望上涨至38元换股价附近。复牌经历完惯性下跌后,公司股价持续走高,最高点达37.68,与37.78元的换股价仅0.1元的差距,并接近我们给予的最高价格38元。
合并升级,优质资源和业务协同推升估值和长期业绩。前瞻未来大招商业务大协同,将有更多优质资源的注入,长期发展价值有保障。在市场信心持续恢复的当下,招地股价有望挑战重估值48.3元(募集资金调整后资产估值相当于新股价30.2元,换股比例为1:1.6),继续维持“强烈推荐”。(因吸收合并未完暂不调整对招地三大表的预测)
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