万科A:8月销售持续增长 物流地产业务稳步推进
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研究机构：群益证券(香港) 分析师：王睿哲 撰写日期：2015-09-09
公司8月的销售情况:公司8月份实现销售面积171.6万平方米,销售金额222.5亿元,YOY分别+22.3%和+46.0%,MOM分别-5.5%和-6.7%。
整体来看,公司1-8月累计实现销售面积1255.7万平米,销售金额1560.5亿元,分别同比增长14.3%和20.5%。公司销售业绩基本符合我们的预期。
环比微跌,同比持续增长,期待“金九银十”:受淡季因素影响,公司8月销售环比有所下跌,跌幅较小,销售金额环比下跌6.7%。而同比来看,增速仍维持在一个较高的区间内。从销售均价来看,受推盘结构的影响,公司8月的销售均价环比回落1.3%,但同比增长19.4%至12966元每平米。展望未来,在“金九银十”传统旺季来临之前,央行的再次降息、公积金贷款二套房首付下调至2成以及放松外国人购房限制条件将会降低购房门槛以及购房成本,释放新增需求,对市场将会形成有利影响。我们认为公司旺季的销售业绩增长可期,维持公司全年销售业绩接近2500亿的预判。
物流地产业务再获两项目,住宅业务拿地增加:公司稳步推进物流地产业务,8月新获得上海上房以及沈阳宇麦两物流项目,建筑面积分别为4.1万平米和4.5万平米,公司分别拥有50%和42.5%的权益,公司共需支付地价0.9亿元。截至目前,公司累计已收获4个物流项目,累计权益建筑面积为16.6万平米。公司7月住宅业务拿地较为积极,单月共新增10个项目,主要集中在二线城市,共收获权益建筑面积212.5万平米,共需支付地价60.7亿元。公司1-7月累计支付地价226.6亿元,占1-7月销售金额的比重较1-6月提升了1.8个百分点至16.9%,公司拿地投资比重加大。
盈利预测与投资建议:短期来看,公司销售将会继续受益于房地产政策和货币政策的宽松。长期来看,公司将会受益于市占率的提升,幷且公司已开始推动业务转型:公司近期制定合伙人制度加速物业管理规模的扩张,物流地产业务稳步推进,另外公司还在积极拓展消费地产、产业地产,以及地产延伸业务。我们看好公司在行业下半场的发展前景。幷且,公司回购计划以及险资的不断举牌也已充分揭示了公司的价值底线。
我们预计公司2015、2016年净利润将达到172亿元和196亿元,YOY增长9.1%和14%,EPS1.56元和1.78元,A股对应PE为9.1倍和8.0倍,PB1.6倍;H股对应PE为8.5倍和7.5倍PB1.5倍,公司估值偏低,我们继续给予A股、H股“买入”的投资建议。
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