招商地产:蛇口纳入自贸区,融资放开,公司最受益
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研究机构：中投证券 分析师：李少明,张岩 撰写日期：2014-12-29
“黑马”蛇口纳入广东自贸区,超出市场预期。据人民网报道,12月26日的全国人大常委会全体会议上,商务部部长高虎城作了关于广东、天津、福建和上海四个自贸试验区调整法定行政审批决定的说明;根据高虎城的说明,国务院决定推广上海自贸区试点经验,设立广东、天津、福建三个自贸试验区,并扩展上海自贸区的范围;其中,广东自贸区涵盖广州南沙新区片区、深圳前海蛇口片区和珠海横琴新区片区。市场此前普遍预期广东自贸区在深圳仅包括前海片区,此次蛇口也被纳入自贸区,超出市场预期。
公司及集团在蛇口、前海拥有大量开发用地,前海蛇口片区纳入自贸区,将显著提升区域价值,公司是最大受益者。(1)公司目前在蛇口的主要开发项目主要为海上世界住宅、金融中心二期,建面合计35万平,其中海上世界住宅建面28万平,地段极为优越,于14年下半年开盘,目前平均售价10万元/平,总货值280亿元;(2)公司在蛇口拥有建面110万平的持有物业,扣除30万平的厂房,其余80万平为写字楼、商铺、公寓、酒店、别墅;(3)公司正在蛇口推进多个“城中村”旧改合作开发项目,目前进展较快的是渔二村一期、溪涌三联旧改项目,蛇口纳入自贸区有望加快旧改项目的开发进度;(4)集团在蛇口拥有规划建面170万平的太子湾邮轮母港综合体项目,以写字楼、商业用地为主,兼有仓储、港口码头及少部分住宅;集团在蛇口还拥有占地100多万平的旧工业厂房及员工住宅,未来存在升级改造为商住用地的可能;此外,集团在前海拥有3.9万平方公里的港口物流用地,根据前海规划预计相当大比例将升级改造为商住用地;公司对于集团上述可做商住开发的用地均具有优先选择权。
14-16年EPS1.96/2.35/2.83元,PE11/9/7倍,RNAV23.12元,目前股价RNAV9.2折交易。公司改善性产品占比大,区域分布以一二线城市为主,最为受益于房贷政策放松及降息降准,预计14年销售470亿元(+9%),15年销售550亿元(+17%);股权激励奠定业绩增长底线;股权融资政策放松,拟发行80亿元可转债,已获证监会受理,成功获批指日可待,50亿元中票已获准注册发行,130亿元融资将极大助力2018年“千亿销售,百亿利润”目标的提早实现;极大受益于蛇口前海片区纳入自贸区;6-12个月目标价28元,对应15年PE12X,提升评级至“强烈推荐”。
风险提示:自贸区政策优惠力度及实施进程低于预期;可转债发行还需证监会批准,存在不确定性;销售低于预期的风险;境外借款较多,汇率波动未能完全对冲的风险。
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