万科A（000002）2025年前三季度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期万科A（000002）发布2025年前三季度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

（一）房地产市场情况

    全国新房销售和房地产开发投资仍面临压力。国家统计局数据显示，1-9月全国新建商品房销售金额和房地产开发投资金额同比分别下降7.9%和13.9%。克而瑞数据显示，1-9月百强房企销售操盘金额同比下降11.8%。

    房地产支持性政策持续出台。8月，国务院会议强调要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”；《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出“加快城市发展方式转型，推动城市高质量发展”。8月份以来，北京、上海、深圳等城市陆续优化区域限购政策，对市场预期产生正向影响。

    （二）本集团业务进展

    前三季度本集团实现营业收入1613.9亿元，权益净亏损280.2亿元，在经营上仍面临阶段性压力。在各方及大股东强有力的支持下，本集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。但从未来趋势看，公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。

    在经营端，本集团前三季度按期保质完成7.4万套房的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付服务品质；坚持积极销售，实现销售金额1004.6亿元；完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元；积极探索存量资产盘活路径，累计盘活优化及新增产能178.4亿；业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中旅集团完成签约，正在推进交割工作。前三季度，本集团经营服务业务全口径收入435.7亿元，同比增长1.1%，经营效益保持在行业前列。

    在融资端，本集团继续获得各类金融机构支持，除股东借款外，前三季度合并报表范围内新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点；深铁集团也积极为公司提供流动性支持，截至目前已累计向公司提供291.3亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，本集团已完成288.9亿元公开债务的偿还。

    本集团坚持融合发展的经营思路，强化内外部资源整合。集团持续与各地政府、央国企、各行业龙头企业、产业投资方协同创新，共建战略合作生态圈。万纬物流与深铁集团合作探索“轨道交通+机器人配送”场景，实现地铁无人配送，报告期内已完成二阶段试跑测试与硬件升级改良工作，将于四季度逐批量产交付上线。集团着力强化业务的协同发展，第三季度（一）房地产市场情况

    全国新房销售和房地产开发投资仍面临压力。国家统计局数据显示，1-9月全国新建商品房销售金额和房地产开发投资金额同比分别下降7.9%和13.9%。克而瑞数据显示，1-9月百强房企销售操盘金额同比下降11.8%。

    房地产支持性政策持续出台。8月，国务院会议强调要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”；《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出“加快城市发展方式转型，推动城市高质量发展”。8月份以来，北京、上海、深圳等城市陆续优化区域限购政策，对市场预期产生正向影响。

    （二）本集团业务进展

    前三季度本集团实现营业收入1613.9亿元，权益净亏损280.2亿元，在经营上仍面临阶段性压力。在各方及大股东强有力的支持下，本集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。但从未来趋势看，公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。

    在经营端，本集团前三季度按期保质完成7.4万套房的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付服务品质；坚持积极销售，实现销售金额1004.6亿元；完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元；积极探索存量资产盘活路径，累计盘活优化及新增产能178.4亿；业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中旅集团完成签约，正在推进交割工作。前三季度，本集团经营服务业务全口径收入435.7亿元，同比增长1.1%，经营效益保持在行业前列。

    在融资端，本集团继续获得各类金融机构支持，除股东借款外，前三季度合并报表范围内新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点；深铁集团也积极为公司提供流动性支持，截至目前已累计向公司提供291.3亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，本集团已完成288.9亿元公开债务的偿还。

    本集团坚持融合发展的经营思路，强化内外部资源整合。集团持续与各地政府、央国企、各行业龙头企业、产业投资方协同创新，共建战略合作生态圈。万纬物流与深铁集团合作探索“轨道交通+机器人配送”场景，实现地铁无人配送，报告期内已完成二阶段试跑测试与硬件升级改良工作，将于四季度逐批量产交付上线。集团着力强化业务的协同发展，第三季度泊寓联合万物梁行获取东莞潢涌项目一期人才公寓运营及物业管理，并协同深圳万科推进深圳老地方项目资产盘活；商业业务与酒店业务部分会员权益已互通落地，后续将在用户体验和感知上深度优化，实现商业与酒店会员全面融合，打造商业与酒店会员生态体系。

    为适应行业发展新模式，支持战略目标与经营实现，报告期内本集团实施组织调整，强化总部定位与职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源，目前该项工作仍在推进。

    1、主要财务指标情况

    第三季度本集团实现营业收入560.7亿元。其中，房地产开发业务结算面积为299.7万平方米，贡献营业收入402.0亿元。归属于上市公司股东的净亏损160.7亿元，主要原因是开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

    1-9月，本集团累计营业收入为1613.9亿元；归属于上市公司股东的净亏损280.2亿元。

    其中，房地产开发业务结算面积为833.3万平方米，贡献营业收入1142.5亿元。

    1-9月，本集团整体的税前毛利率为9.6%，扣除税金及附加后的毛利率为5.3%。其中，房地产开发业务的税前毛利率为7.8%，税后毛利率为2.0%。

    截至报告期末，本集团持有的货币资金为656.8亿元；有息负债合计3629.3亿元；资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点。

    2、主要业务情况

    （1）房地产开发

    第三季度本集团实现合同销售面积236.1万平方米，合同销售金额313.4亿元，同比分别下降39.7%和41.8%。1-9月，本集团累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6%。十一假期本集团取得良好销售表现，在无新盘加推的情况下，实现认购金额47.7亿，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标。

    截至9月底，本集团合并报表范围内有1321.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1548.1亿元。

    保障项目高品质交付。1-9月，本集团合计完成187个项目、305个批次、7.4万套房的交付。围绕场景、服务、体验、品质四个维度，集团持续开展“城市兴交付”主题行动，实现从“保交付”向“精益交付”的升级。

    新开项目表现良好，持续推动库存去化。前三季度，本集团11个首开项目均兑现投资承诺，平均销售去化率近7成，其中报告期内首开的广州万科檐屿城项目，首开销售套数为广州市前三。前三季度，本集团年初现房实现销售202亿元，年初准现房实现销售206亿元，车（位）商（铺）办（公）销售130亿元，共109个项目实现销售斩尾。集团积极推进全民经纪人分享家、直播、短视频、垂直类媒体等自有渠道获客模式，持续优化获客结构和营销费用，累计贡献销售超205亿元。

    依托场景化落地与精细化设计，推动产品力升级。报告期内，本集团完成对产品体系和标准的迭代升级，已在新建项目中全面应用，同时通过市场优选及与优质供应商的联合共建研发，持续提升装修模块产品品质。广州檐屿城和花地湾傲璟2个项目，通过核心模块的场景化呈现，强化用户体验；长沙松湖天地·隐秀，系统性升级归家体系模块，打造高品质的社区商业和精致的景观园林，为客户创造高品质生活体验；合肥云映青澜项目通过归家体系、公区及架空层等空间场景模块营造，并打造高浓度公园商业配套，实现开盘即售罄。三季度引入厨房电器、智能家居等与装修模块相关的59款新产品，并通过方案技术优化、招采供应链整合、工艺工法调整等关键举措，实现产品品质和性价比优化。

    坚持存量资源盘活为主的投资策略，优化产能结构。公司通过多种方式推进存量盘活，三季度盘活优化和新增产能83.3亿，其中7月新获取的石家庄万科公园隐秀项目，通过规划调整、方案优化等方式，实现盘活新增产能28亿。1-9月，公司通过盘活累计优化和新增产能178.4亿，通过存量盘活回款71.1亿。前三季度，本集团累计获取项目13个，权益计容建筑面积57.1万平方米，权益地价约28.1亿元。

    1-9月，本集团实现新开工及复工计容面积472.7万平方米，占全年开复工计划的70.7%；实现竣工计容面积837.2万平方米，占全年计划竣工面积的59.2%。

    截至9月底，本集团在建项目总建筑面积约2978.1万平方米，权益建筑面积约1961.0万平方米；规划中项目总建筑面积约2957.7万平方米，权益建筑面积约1892.4万平方米。

    此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约338.6万平方米。

    （2）物业服务

    依托服务品质与品牌影响力，持续拓展优质项目。在住宅领域，凭借“蝶城”战略的浓度优势，存量项目拓展稳步推进，万科物业前三季度新增年化饱和收入达16.8亿元，其中，通过弹性定价体系新拓项目41个，对应1.4亿元年化饱和收入；商写业务方面，三季度在上海、西安、珠海等地拓展多个标杆项目，新增年化饱和收入7.9亿元。

    推动社会责任与基础服务融合，加强居民健康安全的多维关怀。报告期内，万物云大力普及应急救援技能。截至9月底，累计已有超过26892名在职员工获得CPR（心肺复苏术）认证，在住宅区域配置的AED（自动体外除颤器）超过3488台，并已成功运用这些技能挽救生命31起，守护了业主与客户的生命安全。

    “保值力”获得行业权威认可。报告期内，万科物业在中国房地产业协会与克而瑞联合发布的“保值力”系列测评中，荣获“2025年中国房地产保值力卓越物业企业”奖项。

    鉴于万物云在香港联合交易所有限公司上市，详细财务数据请见其后续披露的定期报告。

    （3）租赁住宅

    1-9月，本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入27.4亿元，同比增长4.4%。

    管理规模持续领先。三季度，本集团旗下“泊寓”新拓展房源7608间，新开业10089间。截至9月底，泊寓共运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，出租率94.3%。

    泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有13.3万间纳入保障性租赁住房。

    拓展渠道资源，深化高端产品线。泊寓在深化和各地国资平台合作的基础上，进一步丰富资源获取渠道，三季度新拓房源中，来自互联网、建材行业等非国企的房源占比达到41%。

    持续深化中高端产品线打造，深圳“壹铭101公馆”作为产、建、运营一体的中高端项目，于9月开业，深受客户好评。

    品牌价值获得广泛认可。中指研究院发布的《2025中国房地产品牌价值研究报告》中，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”；泊寓广州三元里旗舰店荣获“2025中国住房租赁项目优秀品牌”。

    （4）商业开发与运营

    1-9月，本集团商业开发与运营业务实现营业收入62.1亿元（含非并表收入）。截至报告期末，商业业务整体出租率为92.1%。

    客流和销售额保持增长。1-9月，万科商业客流同店同比增长5.0%，销售额同店同比增长3.8%，商业会员数量达4538万，同比增长10.9%。

    新项目顺利开业。郑州嵩南印象城于8月28日开业，项目以多元体验场景和特色户外空间赢得客户认可，开业当天实现出租率97%，开业率95%。伴随项目开业，华为双层高标店、必胜客社区概念店、KFC宠物主题店以及7-ELEVEN青年旗舰店也在当地实现首次亮相。

    持续强化与各品牌方的共建共创。报告期内，盒马鲜生作为城市首店进驻靖江印象城与马鞍山印象汇，有效丰富了当地的消费场景。印力与麦当劳中国签署战略合作协议，同时进一步深化与百胜中国、NBA中国等知名品牌的合作关系，巩固品牌矩阵生态圈。

    （5）物流仓储

    1-9月，本集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入31.8亿元，同比增加7.4%。

    其中冷链营业收入16.8亿元，同比增长24.4%，高标库收入15.0亿元，同比下降6.8%。

    开业规模行业领先，出租率保持行业较高水平。截至三季度末，万纬物流累计开业项目约148个，可租赁面积1046万平方米，其中高标库可租赁面积845万平方米，稳定期出租率86%；冷链可租赁面积201万平方米，稳定期库容使用率70%。

    聚焦重点行业做深做透,影响力持续提升。万纬物流聚焦茶饮、咖啡、餐饮与商超等行业，持续强化品牌影响力。三季度新拓4家茶咖头部品牌、15家餐饮品牌，今年以来已累计新拓20家茶咖品牌、34家餐饮品牌。

    提升运营服务能力，扩大服务覆盖范围。前三季度，库内运营、运输等服务收入10.5亿元，同比提升39%。“万家配”业务基于全国“高标准、多温层”仓网，全国范围的一件代发服务订单量稳步爬升，前三季度累计发运1950万单，是去年同期的3倍。

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