华夏幸福（600340）2025年前三季度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期华夏幸福（600340）发布2025年前三季度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

（一）坚决完成“保交楼”

    公司以“保交楼”为第一要务，积极响应政府号召，协调各方资源，主动化解项目风险。通过销售回款、资产处置专项资金、欠款催收、存量资产盘活、跨区域资源调配等多种方式筹集资金，在项目属地政府的支持和资源单位的配合下，坚决完成交付任务，保障业主利益。公司自2020年底至报告披露日，全部住宅项目已完成交付，剩余待交付4个公寓项目/8551套/66.2万平方米。

    （二）持续推进债务重组

    公司始终坚持“不逃废债、同债同权”的基本原则，积极推进金融债务重组。为妥善化解债务风险，在省市政府及专班的指导支持下，《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组计划》”）已于2021年9月30日公布并于同年12月9日获得债委会审议通过。为进一步妥善清偿债务、更好地保障债权人利益，公司在《债务重组计划》的基础上推出《华夏幸福债务重组计划补充方案》（以下简称“《补充方案》”）、《经营债务以股抵债方案》（即以部分下属公司股权作为合作标的对经营债务进行债务重组，与《补充方案》合称“《以股抵债方案》”），重组方案项下的重组签约、以股抵债、资产交易、信托计划等各项工作进展如下：

    1、重组签约进展。截至报告披露日，《债务重组计划》中2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1926.69亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行的49.6亿美元（约合人民币335.32亿元）债券重组）。

    截至报告披露日，公司及下属公司九通投资发行的境内公司债券存续余额为225.56亿元。公司境外间接全资子公司CFLD(CAYMAN)INVESTMENTLTD.在中国境外发行的美元债券协议安排重组已完成重组交割（相关内容详见公司披露的《关于境外间接全资子公司美元债券债务重组进展的公告》（编号：临2023-004及临2023-006））。

    2、以股抵债进展。为推动债务重组落地、保障债权人利益，公司立足自身业务情况主动谋划，依托《以股抵债方案》搭建“幸福精选平台”和“幸福优选平台”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及经营债务，积极推进金融及经营债务重组。

    截至报告披露日，公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额（本息合计，下同）约为人民币174.54亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为43.00%；

    公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币61.75亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为2.82%，获得“幸福优选平台”股权比例约为11.51%。

    3、资产交易进展。公司目前已完成丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易相关的股权转让协议等协议签署，其中，丰台及国际业务部分地产项目交易已完成，其他项目均正在按照转让协议推进相关安排。

    4、信托计划进展。2024年3月7日，公司第八届董事会第十八次会议审议通过《关于本次重大资产出售暨关联交易报告书（草案）及其摘要的议案》等相关议案，公司拟以上述信托计划受益权份额抵偿“兑抵接”类金融债权人合计不超过240.01亿元金融债务（具体内容详见公司于2024年3月8日披露的相关公告），相关方案已于2024年3月29日经公司2024年第二次临时股东大会审议通过。截至公司同日披露的最新《华夏幸福关于重大资产出售暨关联交易实施进展情况的公告》（公告编号：2025-062），公司或其指定主体已向全部交易对方发出了书面通知，对应信托抵债金额240.01亿元；根据《债务重组协议》已实施完毕信托抵债交易的金额为223.48亿元，相关信托受益权份额在建信信托的受益人变更登记仍在进行中。

    （三）积极落地战略转型

    公司以“全面转型产业新城服务商”为战略牵引，围绕“产业+园区”，依托以产业招商为核心的全流程产业发展能力，立足自持及运营服务的大量产业园区资源，全面转型产业新城服务商。

    基于价值链各环节，重塑业务组合，形成了“开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”四类业务。截至目前，运营及服务业务具体进展如下：

    1.运营业务

    公司运营管理产业园、创新中心、酒店、教育等多类资产。环京产业园资产方面，运营管理面积约98万平方米，围绕物业管理服务提质、能耗成本精准管控、资产全周期运维保障等方面深耕发力，推动整体运营管理体系更加精细高效。创新中心运营方面，在管面积约15万平方米，其中，华夏幸福固安创新中心、华夏幸福丰台商业出租率约70%。华夏幸福丰台创新中心位于北京中关村丰台科技园核心区域，集合了办公孵化、五星级酒店、特色商街，下沉广场、会议中心、产业展厅人才公寓等多元业态,商街入驻企业包括民生银行、浦发银行、星巴克、喜茶、Manner、潇湘阁、聚点、京涮等金融及餐饮连锁品牌，2025年新增引入云南菜味知滇、拳局、蜀签人、徽镇小厨、鱼你在一起、麦当劳等品牌，打造了一个环境佳、配套全的商务配套街区。

    2.服务业务

    公司服务业务主要包括产业发展服务、物业服务、不动产服务三类业务，报告期内服务业务进展如下：

    （1）产业发展服务

    公司以产业为核心，打造包括产业招商服务、产业招租服务、产业新城服务全流程产业发展能力，并全面覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长三角重点区域。

    1）产业招商服务：华夏幸福（深圳）产业发展有限公司2025年1-9月份招商签约固定资产投资额（以下简称“签约固投额”）153.38亿元，其中，签约固投额超10亿元的龙头项目共2个，超5亿元的规模大项目共7个；2025年第三季度新增招商签约固投额为16.3亿元。

    2）产业招租服务：北京幸福蓝线企业管理服务有限公司在环京区域和长三角区域拥有两大招商中心，2025年1-9月份累计接受委托面积636万平方米，其中，第三季度新增接受委托面积123万平方米；1-9月份累计招商签约面积27.95万平方米；截至目前，总在管面积1250万平方米。

        3）产业新城服务：幸福产城（北京）运营管理有限公司聚焦产业发展服务标杆项目建设，已为北京密云低空产业园成功积累了30余个意向招商项目，并有序推进密云低空产业规划发布大会的各项筹备工作，为区域低空产业发展规划的正式发布奠定基础。

    （2）物业服务

    幸福基业物业服务有限公司（以下简称“幸福物业”）以成为“中国领先的城市服务商”为目标，深度响应城市高质量发展主题，坚定践行人民城市理念。公司以一体化、专业化、智慧化服务为支撑，深度参与完整社区建设，全面融入城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，持续营造多维度的城市幸福生活场景。幸福物业深耕中国现代化城市发展进程二十余年，打造了专业高效、高复制性的城市管理与服务体系，服务内容包括城市服务、社区服务和园区服务等。

    截至2025年9月30日，城市服务在管面积约6488.53万平方米，其中，2025年1-9月份累计新增在管面积约154.23万平方米；社区服务在管面积约5969万平方米；第三方项目在管面积约5169.6万平方米，其中，2025年1-9月份新增在管面积约308.13万平方米。

    2025年1-9月份，幸福物业市场拓展累计签约57个项目，第三季度新增签约11个项目，代表性项目有宝马培训中心项目（上海、西安）、江苏盐城极电产业园物业服务项目、怀来合盈数据污水集中处理项目等。2025年1-9月份，实现营业收入约10.14亿元，其中，物业服务增值业务营业收入累计超8000万元，同比提升约1.43%。

    （3）不动产服务

    公司在不动产代建、销售服务上持续探索。在不动产代建服务方面，北京幸福安基建设管理有限公司2025年1-9月份累计签约合同额2235万元，其中，第三季度新增签约合同额1431万元；2025年1-9月份累计回款4515万元，其中，第三季度新增回款1690万元；并完成了多个保交楼分包工程的竣工交付。公司逐步明确了以“EPC施工为主、轻资产代建为辅”的业务发展方向，专业能力持续提升，业务模式日趋成熟。

    在不动产销售服务方面，报告期内，北京幸福安家企业管理服务有限公司（以下简称“幸福安家”）直播卖房业务在效率优化、流量提升及模式闭环方面持续突破，2025年1-9月份累计签约额约2.1亿元；幸福安家自研开发的优选平台业务，从功能迭代、性能提升、系统安全和架构升级等全方面研发落位，到平台线索转成交的突破，实现了业务流程闭环。

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