禹洲集团(新)（01628.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期禹洲集团(新)（01628.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2025年上半年,房地产市场依然震荡下行,国家和地方政府陆续出台的房地产支持政策,起到一定的「止跌回稳」效用,机构数据统计显示,TOP-100房企2025年上半年累计合约销售金额同比录得双位数下降,但相比于去年同期,降幅有所收窄。
      今年一季度,受益于政策刺激效应,叠加「小阳春」行情,市场表现整体保持平稳;二季度,随着政策刺激效应逐渐减弱,市场情绪转弱并向低迷区间发展。从城市能级层面来看,一线及强二线城市新房成交面积同比普遍增长,其中深圳、广州增长双位数增长,北京、上海小幅增长;杭州、成都等二线热点城市因优质改善盘入市,成交量保持平稳。一线城市及部分强二线城市表现出了较强的修复能力,二线弱能级、三四线及以下能级城市市场表现不及预期,市场分化进一步加剧。
      受房地产市场销售持续萎靡、开发商现金流持续紧张影响,房企拿地意愿较弱,新开工、施工及竣工规模依然较低。国家统计局数据显示,2025年上半年房地产投资金额为人民币4.67万亿元,同比下降11.2%。
      整体表现
      期内,本集团的收入为人民币23亿9,652万元。于2025年上半年,亏损为人民币73亿9,153万元。资本亏绌达人民币194亿4,661万元。董事会不建议就截至2025年6月30日止六个月期间派付中期股息。
      物业销售
      期内,本集团的物业销售收入达人民币21亿7,438万元,同比下降64.52%,占本集团总收入的90.73%。交付的物业总建筑面积约为278,399平方米,物业销售收入下跌主要是由于期内交付物业面积减少所致。2025年上半年交付及确认销售的物业平均售价为每平方米人民币7,810元。
      在区域分布上,华中区域、环渤海区域、长三角区域、粤港澳大湾区(「大湾区」)、海西经济区及西南区域分别贡献确认收入金额的31.94%、28.56%、21.17%、11.92%、3.52%及2.89%,其中华中区域为主要的贡献区域。未来,集团将继续秉持着「区域深耕」的战略,优化重点区域发展,为集团带来更加持续高效的收入贡献。
      合约销售
      期内,本集团累计的合约销售金额为人民币37亿2,851万元。合约销售面积为254,589平方米,合约销售均价约为每平方米人民币14,645元。
      2025年上半年,长三角区域的合约销售达人民币20亿1,938万元,占集团整体合约销售金额的54.16%,依然是集团合约销售贡献占比较大的区域。大湾区的合约销售总额为人民币9亿4,374万元,占集团合约销售总额的25.31%,稳定的销售占比,体现了禹洲集团战略布局大湾区的优势成果。环渤海区域及海西经济区合共实现合约销售金额达人民币4亿1,946万元,占集团合约销售总额的11.25%。西南区域及华中区域,合约销售总额为人民币3亿4,593万元,占集团合约销售总额的9.28%。
      期内,受益于国家及地方政府对房地产市场的支持政策,叠加「小阳春」行情,使得一季度市场销售得到一定的支撑,然而二季度市场行情继续转弱,市场表现不及预期。面对持续低迷的市场行情,禹洲集团竭尽全力、积极应对,凭借着不断进阶的技能,敏锐捕捉房地产市场动向,并结合政府出台的利好政策及时调整营销策略,使得销售业绩有一定的支撑。与此同时,禹洲集团结合「小而美」经营思路,积极探索客群消费场景、消费习惯的变化,继续巩固「禹洲星势力」主播矩阵,在推广联动、平台转化以及形象标准化方面持续升级改造,使得团队专业能力全面提升,不断摸索通过微信、微博、抖音短视频以及小红书等平台进行项目的宣传推广,同步搭建新媒体选题库等标准化工具,确保内容精准触达目标客群,积极拓宽数字化营销获客途径,持续助力集团的销售目标达成。
      本集团的物业投资板块覆盖多种商业物业形态,着力打造出「禹悦」品牌购物中心和「禹洲广场」品牌写字楼和商业街三条产品线,满足城市多元群体消费需求。目前,禹洲物业投资项目已进入上海、深圳、杭州、厦门、南京、苏州、合肥、武汉及泉州等地,业务主要集中在海西经济区、长三角和大湾区等经济发达地区,拥有已开业项目32个及筹备期项目7个,共39个项目,打造商业面积超153万平方米,其中购物中心、写字楼及社区商业业态的占比分别为60%、20%及20%。
      2025年禹洲商业闽系文化传播战略正式发布,将汲取闽系文化之精粹,重塑当代消费体验,让精彩与美好常在禹悦生活里。作为发源于闽南的综合性商业地产运营商,禹洲商业从闽南文化中汲取灵感,以闽商文化为内核,以「超级新事SuperNewHighlights」为季度主题,从线下到线上,积极联动各地政府机构与组织,聚焦在文化、公益等不同维度,推出「超级好势妙会」、「非遗好戏」、「新春照相馆」、「机器人巡游」等特色活动,并开启传承千年底蕴的「禹舟载粽语--趣味闽南语全国挑战赛」等文化体验,为消费者带来好吃好逛的趣味体验的同时,传承与发展传统文化。活动累计吸引近1000万人次参与,在深化闽商文化印记的同时,实现传统民俗与现代潮流的灵感共鸣。
      禹洲商业以U-Square服务体系为宗旨,深度融合用户需求、办公场景与专业服务,构建起以保障服务、温度服务、功能服务为三大核心支柱的综合性商务平台,精心打造涵盖「禹专业、禹安心、禹管家、禹多彩、禹空间、禹资源」的六大服务体系,旨在通过精准洞察用户需求、高效整合集团丰富的产品空间载体、以及多元化的资源与专业服务优势,为租户创造高效、舒适、富有价值的办公与生活新体验。
      酒店营运
      2025年上半年,集团旗下酒店采取多样化、创新性的经营及管理模式,不断优化现有运营管理体系,对品牌进行升级改造的同时,注重服务品质、消费者体验及客户口碑的提升,持续为集团创造更多的收入增长空间。期内,该业务板块为集团带来收入约为人民币0.8万元。此外,厦门同安嘉美伦温泉酒店、泉州惠安嘉美伦商务酒店、合肥肥东酒店、武汉太子湖酒店及上海奉贤金汇酒店等也在有条不紊的筹建中。集团将始终秉承「如同家人般照顾您」这一服务理念,为住客带来高品质的服务体验。
      质量安全及产品线设计
      禹洲集团多年来始终坚持低碳环保和绿色发展的理念,高度重视可持续发展,并主动响应国家「双碳」目标,以「匠心」打造绿色精品项目,不断加大对绿色建筑的实践,力求构筑人与自然和谐共处的生态小区。「环保节能,建设绿色家园」一直是禹洲集团项目开发理念之一,截至2025年6月30日,本集团旗下共有145个项目超2,100万平方米物业达到绿色建筑标准,其中约555万平方米物业更是达到绿色建筑二星级及以上级别的国内或国际标准。
      期内,禹洲集团在「雍」、「朗」、「嘉」三大住宅产品系的基础上做好传承和发展,进一步梳理产品体系,明确产品的顶层设计,充分展现产品的价值观和导向,以满足当前市场不断变化的需求。禹洲集团始终专注于自身产品力的提升,力求为客户提供回归生活本质的精致化的品质住宅。「温度空间」系列产品围绕「1个核心、3个空间、5个产品主张、6个产品价值」搭建,并不断创新迭代。产品设计上结合自然环境和当地生活习惯,从产品细节着手,随着时间推移,生活场景亮点不断呈现,既能看朝霞从城市地平线升起,观夕阳隐入海湾;在自家楼下体验城市露营的悠闲与快乐的同时,也能轻松享受三五好友聚在一处,大摆龙门阵的闲适,致力于让业主的美好生活立体充盈。
      土地储备
      集团秉持区域深耕的拓展策略,凭藉「进入一个城市,深耕一个城市」的发展原则,深耕布局长三角区域、海西经济区、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域六大都市圈。截至2025年6月30日,本集团的土地储备总可供销售建筑面积约1,035万平方米,161个项目,分别分布于六大都市圈共38个城市,平均楼面成本约为每平方米人民币5,943元。本集团相信现在持有及管理的土地储备足够本集团未来二至三年的发展需求。

业务展望：

2025年初以来,国家对房地产行业继续保持宽松态势,政策从「托底」向「激活」进行渐进式宏观调控。预计2025年下半年「止跌回稳」依然是政策主基调,国家将在更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策方向进一步发力,持续刺激需求不断释放。宏观政策持续宽松,对市场信心修复、缓解居民购房顾虑将起一定积极作用,预期未来房地产市场或将呈筑底修复趋势。近年来,中央政策持续引导行业向建造「好房子」方向发展,未来「好城市+好房子」概念加持下的优质房源,将受到市场的认可。
      当前,房地产行业依然处于深度调整周期,房企所面临的环境之复杂及严峻远超预期,禹洲集团深知,在激烈的行业竞争中,市场不会给我们任何喘息的机会,行业的变革与发展不会因为我们当下所面临的困难而放缓脚步。面对艰难的挑战,禹洲集团将以「战略清醒、创新破局、全员共进」三大原则,秉持坚定的信念和务实的态度,于变局中开辟发展新路径。集团将坚持把促进销售与资金管控放在战略高度,持续推进营销创新举措,严格进行资金精细化管理,加速存量资产盘活,提升资金运转效率。不断优化人才管控体系,提升人才活力和人均效能,深化管理赋能的同时,不断提升服务品质,持续打造企业核心竞争力。集团上下将秉承永不懈怠、勇敢挑战、积极拼搏及创新破局的理念,始终践行「不饱食以终日,不弃功于寸阴」,为确保企业健康可持续发展、保障各方切身利益而努力奋斗。

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