彩生活（01778.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期彩生活（01778.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

本集团拥有两个主营业务:
      –物业管理服务,主要包括:(i)以包干制为社区提供服务;(ii)以酬金制为社区提供服务;及
      –增值服务,主要包括:(i)网上推广服务;(ii)销售及租赁协助服务;(iii)工程服务;(iv)其他增值服务。
      物业管理服务的服务范围
      截至2025年6月30日,本集团聘用超过24,789驻场人员(包括本集团雇用的员工及分包予第三方的员工)以提供物业管理服务。下表载列于以下所示日期本集团按酬金制及包干制管理的社区的物业管理费范围。相同地区的物业管理费水平会因物业种类及位置等因素而有所差别。
      平方米╱月)平方米╱月)平方米╱月)平方米╱月)
      物业管理服务,主要包括:(i)以包干制为社区提供服务;(ii)以酬金制为社区提供服务。
      按包干制物业管理服务
      根据包干制,本集团有权将向业主收取的全部物业管理费确认为收益,并从物业管理费中支付与物业管理相关的开支。因此,相关成本确认为本集团的销售成本。为延伸本集团的覆盖范围,本集团选择性与地区物业管理公司订立顾问服务合约。
      按酬金制物业管理服务
      根据酬金制,本集团本质上是担当业主的代理。本集团有权保留业主按相关地方机关规定需支付物业管理费的约定百分比(一般为10%)为本集团的收益。剩余的物业管理费则用作运营资金,以补足与物业管理有关的开支。
      增值服务的服务范围
      秉承「把社区服务做到家」的价值理念,本集团一直专注于为社区业主提供多元化的增值业务服务。通过二十三年的社区管理和服务经验,本集团建立了完善的在线+线下服务体系。本集团聘请客户经理与社区管家等驻场员工,为业主提供更为便利的社区服务。通过本集团的客户经理高频度地拜访业主与业主沟通,本集团与社区居民建立信任,并对其需求有了更加清晰的认识。基于对本集团所管理及提供顾问服务的社区住户的深度了解,本集团与第三方专业的商品及服务供应商合作,为住户提供更加安全、便捷、舒适的居住环境。
      本集团的增值服务主要包括(i)网上推广服务;(ii)销售及租赁协助;(iii)工程服务;及(iv)其他增值服务。
      网上推广服务
      本集团与不同产品及服务供货商合作,并透过本集团营运的在线平台彩之云向业主推广产品或服务。产品及服务供货商根据其透过彩之云平台下订单的销售向本集团支付一定金额的酬金。此外,本集团向其提供管理及顾问服务的项目提供系统或软件,并收取一定的信息系统软件使用费。
      销售及租赁协助
      本集团(i)向第三方物业代理转介个案,协助业主完成物业的租赁及出售。本集团就每宗来自物业代理的成功转介收取费用,亦自授予物业代理使用我们的在线租赁数据平台产生收益;(ii)根据彩生活车位模式协助物业发展商代销其车位,并根据代销协议收取佣金;(iii)协助社区出租实体宣传空间(如升降机内墙或公共空间)和额外存储空间,并收取佣金作为回报。
      工程服务
      本集团透过外包予合资格第三方承包商及与其合作,以及透过本集团专注于工程服务和能源管理服务的附属公司深圳市开元同济楼宇科技有限公司(「深圳市开元同济」)、深圳市安彩华能源管理有限公司(「深圳市安彩华」),为物业发展商(主要包括独立物业发展商,亦在较低程度上包括花样年集团)及本集团所管理的社区提供工程服务。
      工程服务一方面为社区业主提供了安全、舒适的环境,更为推动集团所服务社区的整体智能化变革,落地「物业数字化管控平台」战略奠定了硬件基础条件。
      近年来,本集团持续对所管理的项目持续进行基于互联网技术的智慧社区改造,从业主便利社区生活的多维度场景需求出发,主要通过三个方向对社区加强改造。一是硬件改造,包含电梯远程监控、二维码╱人脸识别门禁、停车场车牌识别系统等,实现集中管控、设备代替人工、节能节岗、提升效率和服务质量。二是通过连接社区与本集团总部云端系统,搭建社区服务平台;比如:通过远程监控技术,将所管理社区的作业状态画面实时传送至集团总部,对存在隐患部分由集团总部实时下达整改任务并跟进处理结果。三是搭载AI大模型,上线数字化员工,运用AI图像识别技术等实现服务业务场景工作智能化、自动化流转,不仅提升了物业管理水平,还增强了业主的居住体验和满意度。
      其他增值服务
      其他增值服务包括(i)购物协助;(ii)能源管理服务;(iii)充电桩业务;(iv)社区直饮水业务;(v)保险经纪;及(vi)其他增值服务。

业务展望：

一般而言,物业发展商在获取交付许可证前,需要聘请物业管理公司。此时,物业发展商通常会通过招标选取合格的物业管理公司,本集团会组织市场部门进行投标。合同中标后,本集团将物业管理合同内约定的面积计入「合约管理的总建筑面积」。物业发展商在将物业售出后,会对购房人发出入伙通知书。购房人在收到入伙通知书后,将承担交纳物业管理费的义务,所以这部分管理的总建筑面积又称为「产生收益的总建筑面积」。合约管理总建筑面积与产生收益的总建筑面积的差额为「储备的总建筑面积」,未来将会转化为产生收益的总建筑面积。
      为延伸本集团的覆盖范围,向更多受众展示本集团的服务及能力,本集团选择性地与地区物业管理公司订立顾问服务合约,合约内约定的面积计入「顾问的总建筑面积」。上述管理的总建筑面积及顾问的总建筑面积统称为本集团的「合约管理总建筑面积」。
      本集团专注于通过口碑与品牌进行内生式新委聘扩张。凭藉出色的物业管理经验与外拓能力。截至2025年6月30日,本集团的合约管理总建筑面积达到281.15百万平方米,对应的社区数量达到1,651个。其中,于2025年6月30日本集团已经产生收益的合约管理总建筑面积达到146.18百万平方米。
      本集团在积极拓展服务面积的同时,同步努力打造升级社区服务平台,满足业主日常生活所需,为业主提供高质高效的物业管理服务。并在温度社区的土壤上,进行消费场景探索、产品创新、业态探索的实践。为业主提供各类附加服务,让物业真正进入业主生活。
      本集团亦持续探索社区场景的增值服务类型,深入物业场景,结合市场需求及业主需求,为业主提供定制化产品与服务。例如结合本集团广泛的业主基础和停车场管理场景,本集团积极探索车险产品的销售业务,通过与保险公司建立总对总沟通机制,提高服务效率,降低业主选择成本及采购成本。且本集团对在线平台技术的持续打造专研,为与保险公司的系统对接奠定了基础,能够实现实时反馈业务与理赔数据,动态监测社区产品质量,为业主提供高水平的客服及理赔服务。以及本集团打造社区在线购物平台-彩优选,为业主提供全品类商品服务、轻创业平台。在此过程中,提升物业与业主的互动频率,提高物业与业主的黏性,提升业主对物业基础服务及增值服务的认可度。

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