佳兆业集团（01638.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期佳兆业集团（01638.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

市场及政策
      二零二五年上半年,全球经济面临增长动能减弱、地缘政治风险加剧及贸易壁垒抬升等多重挑战。在此背景下,中国实施了积极有为的财政政策与稳健灵活的货币政策组合:财政端,超长期特别国债与专项债扩容提速,重点投向新基建与民生领域;货币端,通过降准、降息等工具持续优化市场流动性,为实体经济降本增效。上半年我国GDP同比增长5.3%,经济运行稳中向好,为全年经济目标达成奠定坚实基础,亦为产业转型升级创造了有利环境。
      楼市方面,政策持续释放宽松信号,推动行业企稳。年初以来,中央及相关部门密集释放政策利好,围绕去库存、扩需求、促转型、化风险等方面落地多项举措,包括专项债收购存量闲置土地及商品房、加力推进城中村改造、下调5年期以上LPR、推进「好房子」建设等。数据显示,上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%,降幅较去年同期收窄15.5个百分点,较去年全年收窄9.4个百分点。总体而言,一系列政策效果逐步显现,市场信心稳步修复,行业在构建发展新模式上迈出坚实一步。
      保民生、保交付、保品质
      截至二零二五年六月三十日止六个月,本集团连同其合营企业及联营公司录得合约销售约人民币2,003百万元。
      佳兆业结合市场变化因城施策,采取灵活的营销策略,在大力推售的同时积极推动车位、商铺等非住资产的销售去化、资产租赁的运营,最大化盘活资金助力保交付、保运营。期内,佳兆业夯实责任,攻坚克难,坚定落实「保民生、保交付、保质量」工作。交付前半年,客服团队牵头组建「交付专项工作小组」,制定《项目交付总体方案》。以客户视角,对施工品质层层把关,联合工程团队开展多轮模拟验收及风险排查,严控交付品质;交付现场,为业主提供一站式入伙服务,由专业验房师一对一全程陪同验收。二零二五年上半年,集团分别在深圳、广州、重庆、成都、昆明、合肥、洛阳、徐州、汕头、江门等地累计交付12个项目5,076余套房源,有力推进保交房各项工作。
      佳兆业积极响应国家「好房子」的建设标准,以客户需求为导向,设计和打造高质量、高标准的产品,为客户提供舒适宜居的生活环境。佳兆业对所有商业项目进行提升,落地《宠物友好服务标准》,新增宠物休息区、引入专属服务商户,探索城市人文与商业空间的共生发展。上半年,本集团交付的河南洛阳中心五期、广州南沙凤鸣山、江门悦峰府、粤东印月府等多个项目均达到国家认证绿色建筑标准,建筑面积超37.6万平方米。佳兆业坚持好产品理念,提升产品交付力,营造有品质的居住环境和有温度的人文社区。
      土地储备
      深化一线及重点二线城市的布局是集团一直以来的发展战略。截至二零二五年六月三十日,本集团于全国44个城市合共拥有164个房地产项目,土地储备达20.75百万平方米;其中大湾区土地储备约12.60百万平方米,占本集团整体土地储备的61%。大湾区城市中,深圳及广州作为本集团多年来深耕的重点市场,土地储备占比达大湾区市场的42%。
      城市更新
      今年以来,国家对城市更新的支持进入实质性阶段,政策重心由宏观引导转向财政和金融的具体落地。4月,财政部与住建部联合发布2025年度中央财政支持计划,首次允许专项债用于收购存量商品住房并改造为保障性住房。5月,中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》,明确八项重点任务,提出建设「好房子、好小区、好社区、好城区」的目标。6月,国务院部署「好房子」建设,并同步实施新版的《住宅项目规范》,进一步推动城市更新向高品质发展迈进。
      在此背景下,深圳出台《关于规范城市更新实施工作的若干意见》,以及关于保障性住房配建、历史遗留问题处理等配套政策,构建以严控新增、盘活存量、保障民生、升级产业为导向的政策体系。通过优化配建比例、困难户处理机制、产业导向、审批流程和资金监管等改革,提升项目推进效率与社会效益。政策「组合拳」系统落地,为本集团加快重点项目、盘活资产、探索新模式提供了机遇,夯实了高质量可持续发展的基础。
      截至二零二五年六月三十日,本集团在粤港澳大湾区有过百个城市更新项目尚未纳入土地储备,占地面积约31.0百万平方米。本集团计划将城市更新储备转化为优质可售资源,同时,积极输出「全流程更新服务模式」,赋能城市产业升级,助力构建高质量、可持续的城市发展体系。
      融资
      二零二五年上半年,房地产政策保持宽松基调,围绕「稳市场、防风险、促转型」的目标,中央政策在稳定市场预期、加大金融支持力度、推进城市更新行动等方面不断加强;地方层面及时多次出台稳市场政策,落实专项债收储、落地公积金新政、出台促消费政策,并进一步放开行政管控促刚需和改善性需求释放。但行业风险尚未彻底出清,金融机构对房企尤其民营房企预期仍属偏弱,民营房企融资难、融资成本高的问题依然突出。
      面对此景,本集团坚持主动做好债务管理,拓展融资渠道,为集团提供流动性支持,同时积极推进存量融资展期及降利率,融资成本较二零二四年底持续下降。并持续积极探索新合作模式,依托房地产政策支持,多措并举抢抓机遇,上半年将推进多个项目的合作盘活方案落地。本集团将持续探索可持续发展路径,凭藉大湾区土储及城市更新领域核心优势,为城市结构优化、品质提升、居住环境改善贡献企业力量,同时也为集团持续经营发展蓄力。
      境外债务重组方面,过去几年,本集团及其财务和法律顾问一直积极与债权人小组(「债权人小组」)及其顾问进行沟通,制定双方同意的整体债务重组计划。于二零二四年,本公司与债权人小组订立重组支持协议(「重组支持协议」),其为本集团境外债务重组(「重组」)的重大里程碑。拟进行重组旨在(i)为本公司提供长期、可持续的资本结构;(ii)提供足够的财务灵活性及恢复空间,以保持业务稳定;及(iii)保护所有利益相关方的权利及权益,并为所有利益相关方争取价值最大化。此外,佳兆业范围内债务(定义见重组支持协议)未偿还本金总额约75.11%及瑞景范围内债务(定义见重组支持协议)未偿还本金总额约81.07%的持有人已加入重组支持协议。期内,举行了多个计划会议,所有计划均已获各相关计划所需的大多数债权人批准,及均已获相关法院批准及认许。本集团将于适当时候另行公布重组的最新进展。

业务展望：

展望未来,我国宏观政策将继续发挥关键作用,助力经济平稳健康发展。一方面,预计下半年消费发展或将有更多政策支撑,消费结构继续优化,服务消费占比提升;另一方面,中央或将实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策,必要时还可能推出增量储备政策。在楼市方面,预计下半年政策将进一步加力稳市场,随着城市更新和土地收储政策的全面落地,房地产市场有望加快实现供求关系新的动态平衡,行业库存压力或将改善。同时,加大「好房子」建设供应力度,促进刚性和改善性住房需求释放,积极构建房地产发展新模式,促进市场平稳健康发展。
      未来,本集团将以「风险化解、模式创新、高质量发展」为核心战略,加速重回良性健康发展轨道,坚持以利润和现金流为核心的经营策略,积极探索轻资产、高质量、可持续发展新模式。

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