绿城中国（03900.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期绿城中国（03900.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2025年上半年,全球经济形势复杂多变,国内经济在挑战中承压前行,房地产市场延续低位盘整。中央和地方稳市场政策持续发力,地产行业朝着止跌回稳的方向迈进,重点城市的新房市场出现企稳迹象,部分城市在政策刺激下成交量有所回升,但整体仍处于‘弱复苏、强分化’的筑底阶段。行业规模持续收缩,新建商品房销售面积及销售额仍同比下降;市场持续下行,房企开发投资额降幅较去年末进一步扩大,房企到位资金增速延续下跌,房地产开发景气指数呈现回落趋势;新房及二手房价格持续下跌,同时库存攀升,压力持续。整体而言,行业复苏的力度和持续性仍面临诸多不确定性。
      面对充满挑战的市场环境,绿城中国秉承‘精耕致存、变革致进、创新致远、拼搏致胜’的理念,年初以来始终保持战时状态、底线思维和变革意识,将攻坚去化、增收节支、降本增效和品质交付视为底线任务,持续推动营销创新、产品进阶、运营迭代及组织变革,通过投资引领、代建升维、业务突破和战略升级谋求‘全品质、高质量、可持续’的发展。期内,绿城中国持续发力,发展动能更强,销售排名稳中有进,新增投资量足质精;经营质量更优,财务扎实稳健,产品及服务优势持续凸显。同时,绿城中国连续21年荣膺‘中国房地产百强企业综合实力Top10’,并获‘2025中国房地产百强企业稳健性Top10’、‘2025中国房企品牌价值Top4’等荣誉,客户满意度较2024年再度提升,位列16城第一,持续领跑行业。
      业绩端:结转不均,收入下降
      本期本集团取得收入人民币533.68亿元,较2024年同期的人民币695.62亿元减少人民币161.94亿元,下降23.3%。本公司股东应占利润人民币2.10亿元,较2024年同期的人民币20.45亿元,下降89.7%,主要是受2025年上下半年交付节奏分布不均影响,上半年结转面积同比下降22.7%,导致收入同比下降。此外,公司今年继续积极推动长库存去化,2025年中期计提相关资产减值损失人民币19.33亿元,进而影响了股东应占利润。
      营销端:全力去化,占位稳进
      2025年上半年,绿城集团(包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营公司)的销售排名进一步提升,全口径销售跃升至全国第二,自投及权益销售均提升至第五位。绿城集团累计取得总合同销售面积约535万平方米,总合同销售金额约人民币1,222亿元。自投项目累计取得合同销售面积约229万平方米,合同销售金额约人民币803亿元;其中归属于绿城集团的权益金额约人民币539亿元。自投项目销售均价约每平方米人民币34,984元,维持行业较高水平。回款率达96%,维持高位,有力支撑再投资。代建管理项目累计取得销售面积约306万平方米,销售金额约人民币419亿元。
      首开高效,溢价凸显。通过精准定位与精细操盘,上半年首开项目平均去化率达80%,较去年同期提升2个百分点。同时,从项目获取至推盘的全过程中围绕溢价目标,充分发挥自身优势,溢价能力持续凸显。首开项目普遍溢价,较交底会整体溢价约人民币15亿元,溢价率达104%,强化经营兑现。
      存量攻坚,不断破局。坚定执行老盘新做,针对存量项目制定更加灵活的营销策略,上半年实现2021年及以前的库存去化约人民币190亿元,加速现金回流。
      精进能力,助力去化。全渠道模式稳步落地,数字营销等专项能力持续提升,成效显着,上半年数字营销占比较去年提升10.5个百分点至22.6%,创历史新高。数字营销费率低至0.7%,有效节约营销费用。
      分布聚焦,市占领先。销售结构更加聚焦,持续巩固在核心城市的优势,一二线占比较去年同期提升6个百分点至约86%,长三角占比约69%。同时市占持续领先,上半年在杭州、北京、上海、广州、西安等18个城市位列当地前十。
      投资端:抢抓开局,高效转化
      上半年,本公司在保证安全底线的前提下,积极抢开局,进行差异化投资,丰富城市梯队,扩大项目来源。上半年新增项目35个,总建筑面积约355万平方米,本集团承担成本约人民币362亿元,平均楼面价约每平方米人民币13,591元,预计新增货值达人民币907亿元,位列行业第三。新拓项目平均权益比约77%,保持较高水平。
      深耕核心,适度扩面。在聚焦核心城市外,更加注重研判项目自身质地,关注优质结构性投资机会。上半年新拓项目中,一二线城市新增货值约人民币801亿元,占比达88%,其中杭州货值占47%,同时也在绿城品牌影响力较强的浙江三四线城市,如台州、嘉兴等,积极获取7宗项目,货值达人民币106亿元。
      转化高效,确保流速。上半年新拓项目预计全部在当年实现首开,预计当年销售转化率约55%,积极践行‘一年两熟’,有力保障公司流动性安全。
      2025年上半年新增土地储备表
      得益于近两年精准的投资策略和严格的投资纪律,本集团总土地储备更加聚焦,结构安全,有利支撑公司可持续的稳健发展。于2025年6月30日,本集团共有土地储备项目158个(包括在建及待建),总建筑面积约2,724万平方米,其中权益总建筑面积约为1,795万平方米;总可售面积约为1,817万平方米,权益可售面积约为1,181万平方米;平均楼面地价每平方米约人民币8,280元。高能级城市占比较2024年末进一步提升,一二线城市货值占比约80%,长三角区域占比约64%。
      产品端:持续迭代,优势领跑
      产品品质是绿城中国的‘一号工程’,上半年持续迭代绿城好房子,以产品力带动经营效益的提升,有力支撑经营。
      好房子实践,引领行业。一方面加强‘好房子’前瞻技术引领,更新绿城‘好房子’产品标准,并以经营价值为导向,以‘好房子’实践为基础,向各项目直接提供可实践的‘好房子’实操IP技术手册;另一方面,大力推进‘好房子’核心技术系统的落地应用,同步开展隔声降噪、同层排水、三联供空调系统等‘好房子’技术深化工作,积极引领行业实践。
      精益工程,工期提效。持续升维‘绿式’工程管理体系,强化工程策划管理,完善精工标准,并大力推行穿插施工、产业内装等产业化技术,以体系化能力保障产品品质,助力项目经营效率持续提升。
      品质交付,践行责任。一直以来坚守品质交付底线,上半年自投及代建板块合计交付84个项目,面积约780万平方米,交付户数约3.9万户,并荣获‘2025年中国房地产交付力优秀企业’等荣誉。
      运营端:管理升维,效能提升
      绿城中国持续升维管理体系,精益管理能力,上半年开发提效及成本管控成效显着。
      精细把控,效率领先。持续迭代大运营机制及工具,深化数字化赋能,调度更加精准,决策更加高效。标准工期再精进,整体开发效率稳居行业前列,平均拿地至经营性回正周期较去年进一步提速7%至11.5个月,拿地至交付提速4%至25.3个月,杭州芝澜月华再创标杆,拿地至交付仅24个月,高效打造高品质住宅。
      精益成本,降本增效。以全周期成本管控为核心,持续优化管理体系与流程,平均单方建造成本较2024年末进一步降低约人民币150元;加强供应链创新协同,聚焦性价比提升,整合拓展供应链资源,关键品类集采价格下浮超10%;迭代‘一城一值’成本数据库,对标调研优化数据,为投资决策提供精准数据支撑。
      组织端:精简提效,强能促联
      上半年,绿城中国持续提升组织效率,加强团队质量,促进能力联动。组织方面,持续落实‘集团-城市’两级管控,两级管控单元占比达82%,架构精简、流程高效,非营销人员人均在建面积维持12,000平方米以上高位,处于行业领先水平;人才方面,积极推动核心岗位的外引内培,外部引入核心人才超160人,内部选拔并培养关键岗位特战队68人,同时加强能力有效联动,各单位横纵结对,取长补短、互助帮扶;总部核心人才下沉一线70人,有效支持基层能力提升。
      融资端:成本探低,融资通畅
      上半年,本集团凭藉强大的股东支持、稳健的业务发展以及扎实的财务基本功,在行业仍处于筑底调整阶段的背景下,金融机构的支持力度不断增强,资本市场融资渠道愈发畅通。2025年6月底,总借贷加权平均利息成本降至3.4%,较去年同期末的3.9%仍进一步下降。
      境内融资方面,一级市场发行9期共人民币77.11亿元,其中包括2-3年期信用债人民币55亿元和1年期供应链ABN人民币22.11亿元,中长期限信用债融资成本由3月的高位4.37%下降到6月的3.94%,到8月发行利率下降到3.27%,为本公司历史上3年期中期票据发行最低利率。二级市场方面,债券估值收益率自3月以来持续下降,价格稳定,市场信心不断增强。
      境外融资方面,上半年完成境外债务置换约8.02亿美元,并成功发行三年期5亿美元优先票据,是2023年2月以来首笔中资地产板块美元债,重启了中资地产美元债融资渠道。本公司持续优化债务结构,境外债比重约15.3%,较2024年末进一步降低1.1个百分点。
      代建:高质发展,持续引领
      本公司附属公司绿城管理控股有限公司(‘绿城管理’)秉承长期主义战略,持续改革改进,从开发环节向房地产全生命周期、全方位综合服务延伸,不断强化自身在代建领域的优势地位,成功蝉联中指院‘中国房地产代建运营引领企业Top1’、亿翰智库‘中国代建企业综合实力Top1’、克而瑞‘代建综合能力Top1’等多项殊荣,品牌影响力与美誉度持续提升。
      上半年,绿城管理进一步巩固行业领先地位,优势继续扩大。新拓代建面积约1,989万平方米,同比增长13.9%;新拓代建费约人民币50亿元,同比增长19.1%。高品质交付约465万平方米、2.56万套,位列行业第一。此外,截至2025年6月30日,银行结余及现金达人民币16.4亿元,较2024年末进一步提升8%。
      绿城+:聚焦发力,赋能主业
      上半年,绿城+板块集中优势资源,聚焦产业生态圈的协同发展,持续赋能主业并输出价值。生活科技业务方面,其中C端中高端家装业务上半年合同额突破人民币6.4亿元,同比涨幅超100%;装饰业务连续十年获得行业信用AAA评级;EPC业务全周期管控能力持续提升,助力与浙江省安吉县政府合作的首个保障房‘好房子’顺利交付。商用运营业务方面,持续深耕酒店、商业及长租公寓三大核心业务,并成功获取位于杭州市滨江区核心区域的公寓商业综合体项目全流程委管运营服务,轻资产赛道实现从零到一的重大突破。小镇运营业务全面发力,存量项目平稳运营,赋能房产营销,同步强化小镇IP品牌标签,成功签约2个产业服务项目。绿城康养品牌影响力持续提升,业务拓展创新高,成功获取3个轻资产项目。

业务展望：

经历本轮房地产行业的深度调整,政策导向已从‘去摃杆’转向‘防风险’,市场需求从‘普涨’转向‘分化’,行业竞争从‘规模的扩张’转向‘质量的较量’,但不变的是城镇化进程的长期趋势、人民对美好生活的向往以及中央‘房住不炒’的总基调。展望2025年下半年,行业预期仍处于盘整期,市场全面回暖仍需时间。核心城市凭藉改善需求和政策支持韧性较强,而三四线城市面临长期去库存压力。
      面对严峻的市场环境以及激烈的行业竞争,绿城中国将坚持‘三个坚定不动摇’。一、坚定战略定力不动摇,深耕‘优质土地、优质产品、优质服务’三角模型,加强战略谋划,确保执行到位;二、坚定品质信仰不动摇,将产品力作为核心竞争力,坚守‘以客户为中心的产品主义’;三、坚定稳健经营不动摇,保持适度规模,加强风险防范,以有利润的现金流维持公司良好运转。
      在具体经营上,我们将苦练内功,全方位提升各项能力,持续夯实八项关键举措,为绿城持续良性健康的发展打好基础。
      一是加快存量去化。通过一盘一策,加速库存破局;强化费效管控,实现量价平衡;精细价格管控,博取溢价。
      二是保持投资精准。严守投资纪律,做一成一,在确保安全性、流动性及营利性的前提下,精准把握核心城市核心地块以及三四线城市的结构性机会。
      三是强化风险管控。加强现金流及负债率管理,稳定发展基础;前置研判、控制并化解各类风险,做足应对准备;强化合规管理,提升抗风险能力。
      四是着力运营升维。对重难点任务进行清单式管理,逐条出清;及时调度,精准决策;强化创新驱动,深化数字化赋能。
      五是实现产品进阶。强化前置研发,精进预见能力;加速构建新质产品力体系,进阶产品系;加速将‘好房子’标准转化为实际生产力,兑现经营价值。
      六是聚焦降本挖潜。以客户视角,精准匹配成本敏感点;强化体系化的成本适配,持续降费提效;深化成本前策,提升成本竞争力。
      七是深化代建发展。强化业务拓展,深化属地合作;升级管控,深化代建能力建设,打造标杆产品。
      八是推动业务聚焦。强化协同,集中资源锻造核心能力,商用运营着力存量突破,生活科技聚焦C端家装,康养业务强化提质增效,小镇运营深化IP打造。
      下半年,绿城中国自投项目可售货值约人民币1,763亿元(不含2025年7月后新获取项目当年可推盘货值),可售面积约576万平方米。得益于持续深耕高能级核心城市,可售货源结构安全稳健,一二线城市货值占比达83%,较去年同期增加4个百分点。本集团预计2025年全年竣工项目╱分期总建面约789万平方米。截至2025年6月30日,本集团累计已售未结转的金额约为人民币1,987亿元(权益:约人民币1,435亿元),权益比约72%,保持较高水平。

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