信和置业（00083.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期信和置业（00083.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

(一)销售活动
      本财政年度内,集团应占物业销售总收入(连同所占联营公司及合营企业)为一百零八亿一千三百万港元(二零二三╱二零二四:八十八亿九千三百万港元)。
      物业销售收入主要来自出售于本财政年度内完成的住宅单位,包括位于元朗的柏珑I及II、将军澳的凯柏峰及黄竹坑的海盈山,以及出售于过往财政年度完成的项目余下住宅单位及车位,包括位于何文田的St.George’sMansions、西南九龙的维港汇、黄竹坑的扬海、马鞍山的Silversands、新加坡的青麓尚居及旺角的ONESOHO。
      本财政年度内,集团出售于过往推售项目的余下单位,包括位于何文田的St.George’sMansions(售出百分之七十四点九)、西南九龙的维港汇(售出百分之九十五点八)、马鞍山的Silversands(售出百分之九十一点九)、元朗的柏珑II(售出百分之八十五)及黄竹坑的扬海(售出百分之九十六点五)。
      展望未来,集团将有多个新项目推售,包括油塘通风楼物业发展项目、位于元朗的柏珑III及将军澳的日出康城第十三期物业发展项目,这些项目已取得预售楼花同意书。此外,集团预期位于土瓜湾的荣光街/崇安街发展项目可于二零二五年取得预售楼花同意书,推售计划视乎获发预售楼花同意书的时间及市况。本财政年度后,集团自二零二五年七月推售位于元朗的柏珑I及II、将军澳的凯柏峰及何文田的St.George’sMansions的部分单位。
      (二)土地储备
      于二零二五年六月三十日,集团在中国内地、香港,新加坡及澳洲悉尼拥有土地储备应占楼面面积约一千八百九十万平方尺,各类型物业比例均衡:商业占百分之四十八点八、住宅占百分之二十六点二、工业占百分之十点五、停车场占百分之八点三及酒店占百分之六点二。以土地状况划分,发展中物业为四百万平方尺、投资物业和酒店为一千三百四十万平方尺,及已完成之销售物业为一百五十万平方尺。土地储备足以支持集团未来数年的发展需要。集团将继续以选择性的策略增添土地储备,提升盈利潜力。
      本财政年度内,集团取得以下香港项目占用许可证(俗称‘入伙纸’)。项目的详细资料如下:
      本财政年度内,集团取得以下香港项目合约完成证明书(俗称‘满意纸’)或转让同意书。项目的详细资料如下:
      本财政年度后,集团取得以下香港项目合约完成证明书(俗称‘满意纸’)。项目的详细资料如下:
      本财政年度内,集团总租金收益(连同所占联营公司及合营企业)为三十四亿八千六百万港元(二零二三╱二零二四:三十五亿五千万港元),按年下降百分之一点八,这主要是由于零售业面对挑战,以及写字楼物业出租率下降。住宅物业的租金收益增长抵销了部分影响。本财政年度净租金收益为二十七亿八千二百万港元(二零二三╱二零二四:二十九亿一千万港元),按年下降百分之四点四。净租金收益较总租金收益跌幅较大,主要是由于香港特区政府先前提供的政府收费豁免/宽减终止,以及支付新物业的首张地税及差饷缴款通知书所带来的全年影响。
      集团于本财政年度投资物业组合整体出租率为百分之八十九点六(二零二三╱二零二四:百分之九十点八),较去年同期下降一点二个百分点。投资物业组合中,住宅物业录得显着增幅,出租率上升三点九个百分点至百分之九十点七(二零二三╱二零二四:百分之八十六点八)。另一方面,写字楼物业、工业物业及商铺物业表现疲软,出租率分别为百分之八十三点九(二零二三╱二零二四:百分之八十六点五)、百分之八十八点五(二零二三╱二零二四:百分之九十)及百分之九十二点六(二零二三╱二零二四:百分之九十三点五)。
      年内市场环境持续变化。启德体育园落成启用,举办备受瞩目的体育和娱乐活动,带动入境旅游,然而整体消费依然偏软。这主要是因为中国内地旅客的消费模式显着转变,注重体验式活动而非传统的零售购物,以及假期期间本港市民外游增加。这些不断转变的消费模式重塑香港的零售环境。就此,集团积极响应香港特区政府的振兴旅游计划,透过实施针对目标客群的宣传和推广活动,吸引顾客到集团旗下的商场。我们深化与租户及商业伙伴的策略合作,推出具吸引力的奖励计划以及与特定支付方式合作推出专属购物礼遇。这些以客为本的举措不仅丰富了整体购物体验,更为顾客增值,进一步增强‘SREWARDS’会员计划的吸引力,集团旗下主要旗舰商场的客流量按年录得增长。
      面对写字楼物业市场供应过剩和需求放缓的挑战,集团继续专注保持出租水平。本财政年度内,写字楼物业出租率下降二点六个百分点。应对市场形势,香港特区政府暂停在来年推售商业用地,并推出计划鼓励把酒店和商厦改装为学生宿舍,让市场有空间消化现有供应,同时,也为日益增多的国际学生提供更多住宿选择。尽管短期内仍会有挑战,香港将继续受惠中央政府对深化经济整合和粤港澳大湾区发展的支持。人才入境计划申请反应踊跃和首次公开招股市场回升,反映企业信心增强,带动办公空间的租赁查询。随着商业活动增加,来自中国内地企业租赁需求预计将逐步复苏。团队正积极把握金融市场及经济活动复苏的契机,提高出租率。集团投资物业组合配备顶尖建筑规格和获认证的环保配套,吸引追求优质和可持续发展办公空间的租户。
      于二零二五年六月三十日,集团在中国内地、香港,新加坡及澳洲悉尼的投资物业及酒店应占楼面面积约一千三百四十万平方尺。当中,商业(商铺及写字楼)占百分之六十三点七、工业占百分之十一点七、停车场占百分之十一点七、酒店占百分之八点七及住宅占百分之四点二。
      (五)酒店
      本财政年度内,集团酒店经营收入(连同所占联营公司及合营企业)为十五亿零六百万港元,去年为十五亿二千七百万港元,经营溢利为四亿七千五百万港元(二零二三╱二零二四:四亿八千七百万港元)。
      于本财政年度,香港旅游业复苏,令人鼓舞,访港旅客人数显着上升。可容纳五万名观众的启德体育园核心设施‘启德主场馆’于二零二五年三月启用,举办一系列备受瞩目的大型盛事和演唱会,为香港带来新活力。根据香港旅游发展局数据,访港旅客人数显着增加,在二零二四年七月一日至二零二五年六月三十日期间,旅客人数接近四千七百万人次,而早一年则为接近四千二百三十万人次。然而,中国内地旅客即日来回和即兴订房等不断变化的模式为酒店客房价格带来压力。尽管如此,酒店业依然保持乐观,二零二五年余下的众多盛事活动将继续为酒店业带来动力。另一方面,我们在新加坡业务也面对类似挑战。由于市场竞争加剧、地缘政治紧张,以及去年大型音乐会带来的基数效应影响,酒店客房价格受压。虽然面对这些挑战,但集团新加坡酒店入住率仍高于去年同期。
      集团继续保持警惕,积极应对不断变化的市场动态和消费模式。在持续通胀压力下,审慎管理成本继续是集团策略重点。同时,我们积极制定和实施新策略,提高酒店服务品质和营运效率,旨为确保客人得到愉悦体验。香港港丽酒店在长周末、长假期,以及举办金融峰会和大型活动期间表现继续强劲。香港富丽敦海洋公园酒店的需求增加,尤其是在夏季和节庆期间。香港遨凯酒店于二零二三年九月重开,采用新商业营运策略,成功吸引新客源并录得满意的入住率和房价。
      于二零二五年六月三十日,集团旗下酒店包括新加坡富丽敦酒店、新加坡富丽敦海湾酒店、香港富丽敦海洋公园酒店、香港港丽酒店、悉尼富丽敦酒店及香港遨凯酒店。
      (六)中国内地业务
      于二零二五年六月三十日,集团在中国内地拥有土地储备应占楼面面积约三百五十万平方尺,当中约一百七十万平方尺为发展中项目,其余主要为投资物业。发展中项目主要为两个,有位于漳州的信和御龙天下第四期(全资拥有)及成都的信和御龙山(占百分之二十权益)。
      除上述事项外,其他资料对比二零二四年六月三十日止之年报并无其他重大转变。
      财务
      集团财政状况维持稳健。于二零二五年六月三十日,集团在附属公司层面拥有现金及银行存款五百一十二亿六千万港元。扣除借贷总额十七亿九千九百万港元,集团于二零二五年六月三十日拥有净现金四百九十四亿六千一百万港元。集团录得净现金,因此以净债项与本公司股东应占权益比率计算之资产负债率并不适用。集团全部借贷于一年内偿还及以浮息为基础。集团资产总值及股东权益总额分别为一千八百三十六亿一千三百万港元及一千六百九十三亿九千七百万港元。于二零二五年六月三十日,本公司股东应占集团账面净值为每股十八点五一港元(于二零二四年六月三十日为每股十九点一七港元)。
      于二零二五年六月三十日,集团全部债务以港元计值。除上述事项外,集团于本财政年度在外汇借贷及资本结构上并没有重大转变。集团大部分现金及银行存款为港元,一部分为美元、人民币及新加坡元。
      集团维持一贯稳健的财务管理政策,外汇风险审慎地维持于低水平。

业务展望：

香港地产市场受多项利好因素支持,展现稳健复苏的势头。其中,最为显着的是香港银行同业拆息(HIBOR)回落,从二零二三年十二月高位的百分之五点六三,下降至二零二五年七月的平均水平百分之一,带动置业信心。此外,香港特区政府于二零二二年底推出各项人才入境计划,广受欢迎,至今吸引超过五十一万宗申请,超过二十二万名人才及其家眷抵港。近期,本地高等院校积极扩展海外学生名额,吸引越来越多国际学生来港升学,进一步带动本地住宅物业市场需求。此外,香港成功举办多项大型国际盛事,旅客人数录得显着增长,提振整体市场信心,加上恒生指数呈上升趋势,以及新股市场表现活跃,进一步巩固整体经济及地产市场的积极趋势。
      尽管市场有多项利好因素,外围环境仍面对若干挑战。地缘政治紧张影响全球贸易活动、供应链稳定性和投资者信心。同时,消费模式转变持续重塑并影响零售和旅游相关款待业的营运格局,企业需保持高度敏捷和具适应能力,持续推动创新和改进,才能在瞬息万变的市场中维持竞争力。
      香港特区政府近年积极加强人才引进计划,吸引中国内地和海外的专才。由二零二四╱二零二五学年起,政府资助的专上院校非本地学生限额倍增至百分之四十。这些措施吸引大量专业技能人才和高等院校学生来港升学,推动经济成长,提升竞争力,并刺激住宅市场需求。
      在高端人才通行证计划下,来港人才的平均年龄仅三十五岁,近九成随行子女为十四岁以下,这人口结构转变不但有助纾缓人口老化和低生育率问题,亦对香港整体人口结构带来正面影响。由于写字楼物业需求疲软,预计未来数年商用物业供应过剩,香港特区政府已宣布来年暂停推售商业用地。此外,政府推出利便措施,鼓励将酒店和其他商厦改装为学生宿舍。这些措施有助消化现有写字楼物业库存,同时增加学生宿位供应,以应对日益增多的国际学生住宿需求。
      二零二五年上半年,一手住宅市场活动保持韧性,受惠新推售住宅项目稳健需求支持,成交宗数达九千三百三十四宗,与去年同期的九千四百一十九宗相若。这股势头部分是因为香港特区政府由二零二五年二月二十六日起征收一百元印花税的物业价值上限由三百万元提高至四百万元,减轻购买中小型住宅及非住宅物业人士的负担。同时,二手住宅物业价格趋稳定。踏入二零二五年,多间银行恢复提供具吸引力的按揭优惠计划,包括高达百分之一的现金回赠,进一步提振置业信心。这些发展有助巩固本地地产市场的中长期韧性。集团对市场前景保持谨慎乐观。
      集团秉持‘建构更美好生活’的使命,在可持续发展的旅程稳步前行,致力推动绿色建筑规划、减碳措施、应对气候变化、创新和关怀社群。我们的努力获国际和本地机构肯定,对此我们深感荣幸。
      面对不断变化的宏观经济环境,集团保持警惕和灵活应对。管理层强调稳健基础、深入了解客户需求、秉持可持续发展及追求卓越的核心价值至关重要。我们将继续提高生产力和营运效率,同时审慎管理财务。集团财政稳健,加上可持续的业务策略,有助应对挑战和把握机遇。

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