鹰君（00041.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期鹰君（00041.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

香港
      九龙启德NKIL6590地皮合营发展项目
      此项目为本集团与信和置业有限公司(‘信和置业’)、中国海外发展有限公司及华人置业集团合作的合营项目。本集团持有20%股权,信和置业为项目经理。地价总额为5,350百万港元(按可用总楼面面积计约每平方呎5,392港元)。
      该地盘面积为145,302平方呎,主要由东部及西部两块地皮组成,位于启德区内,可经由未来的地下购物街直达宋皇台港铁站。该发展项目规划包括大部分住宅单位、商场、地下购物街、地库停车场及政府指定目的用房,总楼面面积约992,270平方呎(不包括政府指定目的用房)。
      东部地皮的建筑图则(‘建筑图则’)之修订正准备以组装合成建筑法设计,将于2025年第三季度提交。
      预计将于2029年上半年取得两块地皮的占用许可证。
      九龙城盛德街╱马头涌道KIL11290地皮合营发展项目
      此项目为本集团根据与市区重建局订立的发展合约与信和置业及招商局置地有限公司合作的合营项目。本集团持有15%股权,信和置业为项目经理。地价总额为1,934百万港元(按可用总楼面面积计约每平方呎4,661港元)。
      该地皮位于九龙城盛德街╱马头涌道,地盘面积为46,102平方呎,规划发展成设有住宅单位及多间商铺的综合楼宇,总楼面面积约414,920平方呎。
      建筑图则修订计划已于2025年第二季度取得审批。
      预计将于2029年第一季度取得占用许可证。
      日本
      东京酒店重建项目
      本集团购入位于东京地标六本木新城邻近的一幅可作酒店发展之用地,其后再收购毗邻的几幅小型地皮,以便申请增加该地皮的地积比率。按较高之地积比率基准计算,经扩大后地皮的可建总楼面面积约为380,000平方呎。
      我们已委任全球知名的建筑设计师KengoKuma&Associates设计这座设有270间客房的旗舰酒店,并已向当地政府提交规划申请,早前亦已委任总承建商为优化项目作可行性研究及进行进一步成本优化评估。然而,鉴于日本的通胀仍然高企,尽管我们不断努力优化成本估算,但建筑成本处于较高水平。
      有鉴于此,本集团持续探索进一步的优化发展方案,包括但不限于酒店及豪华公寓的综合方案。本集团亦正在考虑其他投资策略,包括但不限于与具有当地开发经验的潜在投资者合作。
      美国
      三藩市1125 Market Street酒店发展项目
      三藩市555 Howard Street酒店重建项目
      上述项目因三藩市的市况不明朗及建筑成本急剧上升,已严重影响其盈利能力,故已暂缓推进。本公司同时亦考虑其他退出策略方案。
      西雅图1931 Second Avenue发展项目
      本集团先前以18百万美元收购一幅位于西雅图市中心的地皮。该地皮位于西雅图市中心最高点之一,并邻近着名的PikePlace市场。此553,000平方呎的酒店公寓综合项目的规划许可已经于2024年下半年获批。
      由于开发成本不断上升和市场的不确定性持续,该项目现已暂缓推进,我们正在探讨和考虑替代开发方案。
      加拿大
      多伦多Chelsea酒店重建
      有见多伦多对公寓的需求稳健及其理想的销售价格,本集团洞悉其市场潜力,并持续优化设计方案,将Chelsea酒店地盘重建为包含公寓及酒店组成的综合项目,规划总楼面面积合共约1.7百万平方呎。
      同时,由于上述项目的重建规划工作需要较长时间推展,酒店亦在中期时间内进行适当翻新且保持营运赚取利润。
      欧洲
      威尼斯穆拉诺岛酒店发展项目
      本集团已收购位于威尼斯穆拉诺岛上的地皮。该项目结合历史建筑修复与新建建筑。项目设有133间客房,总建筑楼面面积约170,000平方呎。世界知名的MatteoThun为该酒店的建筑师。
      该项目已于2022年4月获批建筑许可证。外围及核心工程已于2024年第2季度开始施工。装修工程的采购合约及成本优化工作正在进行中。
      我们认为,该酒店落成后将有助本集团于欧洲大陆推广享负盛名的朗廷品牌。

业务展望：

展望未来,环球经营环境预计仍持续不稳定,地缘政治持续紧张、贸易政策不确定性以及持续的通胀压力将继续令市场波动。减息时间表仍未明朗,或会令高息环境延续,进而影响整体经济。于香港,本地及内地旅客的消费模式转变,预料会令餐饮、零售及酒店行业的经营挑战持续。然而,人才引进计划将持续带动专才的住屋需求,为住宅市场的销售及租赁板块提供有力支持。此外,香港重夺全球主要新股集资龙头地位,以及政府持续推动香港成为领先的家族办公室枢纽,预期将带动金融服务企业对优质写字楼的需求,继而支持租务市场。
      监于上述情况,本集团将密切关注市场动态,为‘朗贤峰’及‘朗涛’余下存货制订灵活销售策略,同时继续与合营伙伴紧密合作,推进启德及马头涌地区两个地盘的发展。尽管当前市况不佳,但本集团对香港中期的整体楼市前景仍保持审慎乐观。
      预期酒店分部表现将受持续的环球宏观经济及地缘政治不明朗因素影响,相关不确定性将抑制住宿需求,继而影响本集团酒店的表现。尽管营运成本上升压力犹在,但我们将继续推行目标性策略,包括提升营运效益、优化收益及严控成本,力求实现盈利最大化。此外,毅风Ying’nFlo预定于2025年下半年分别于武汉及南京开设两间新分店。
      香港写字楼市场依然充满挑战,高空置率及需求疲软,其中花园道三号及朗豪坊办公楼的租金预计将持续受压,而朗豪坊商场的表现应保持稳定。延迟减息及其导致的借贷成本增加亦将影响整体盈利能力。因此,冠君产业信托将优化租赁策略并实施严格的成本控制措施,以减轻负面影响并为市场复苏作好准备。此外,其将引进更多智能及环保设备,持续提升物业配套以增加对租户及用户的吸引力。
      综上所述,本集团稳健的流动资金状况及低杠杆比率让我们在当前市场不确定性中具备韧性。我们将持续密切监控本地及海外现有业务营运,以确保实现业绩优化及利润最大化。在实践审慎资本管理的同时,我们将积极寻求符合长远增长及业务发展目标的战略性机遇。此平衡策略使本集团既能抵御短期市场波动,同时为长期可持续发展蓄力。

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