安居宝（300155）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期安居宝（300155）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所处行业情况

    （一）公司所处行业分类

    公司主营楼宇对讲系统、智能家居系统、停车场系统、监控系统等智慧社区安防智能化设备及系统的研发设计、生产制造和销售，属于安防行业，按照产品的应用领域划分属于社区安防行业。公司所处行业属于制造业，细分行业属于“计算机、通信和其他电子设备制造业”。

    （二）公司所处行业发展情况

    1、楼宇对讲行业发展现状、政策环境及未来发展

    （1）行业发展现状

    楼宇对讲产品广泛应用于住宅及商业建筑，具有呼叫对讲、可视通话、联动门禁、人脸识别、电梯联动等功能。同时，楼宇对讲产品作为智慧社区的入口，通过结合生物识别技术，实现身份确认、访问控制、无感通行等功能，有效地提高了社区出入口的人员通行效率，给业主带来更多的生活便利，并提高了物业管理效率。

    楼宇对讲行业作为智慧社区和智能家居的核心入口，近年来在技术革新、市场需求和政策推动下迎来快速发展。结合物联网（IOT）、人工智能（AI）、云计算等技术，楼宇对讲系统已从传统的安防通信设备逐步升级为智能化、平台化的综合管理系统。行业发展呈以下几个特点：

    1)楼宇对讲与智能家居、智慧社区深度融合。

    楼宇对讲系统有着天然的家庭入口属性，给智能家居产业带来了全新的发展机遇。越来越多的楼宇对讲厂家开始深入到智能家居领域，将楼宇对讲系统与智能家居系统进行结合，楼宇对讲除了具备传统的对讲开锁功能外，还集合了短信通知、手机APP远程控制、安防报警、室内监控查看、电梯呼唤、家居控制、信息家园等众多便捷化功能。楼宇对讲与智能家居系统的结合又进一步提高了楼宇对讲系统的增值空间，提高了系统的性价比，从而获得了更加广泛的应用市场。

    作为连接社区和家庭之间的桥梁，楼宇对讲与智慧社区中的应用结合已经成为行业发展的趋势，同时许多楼宇对讲厂商开始打造智慧社区综合管理平台和集成智能门禁、视频监控、停车场、梯控等产品及子系统来实现数据的统一汇聚、统一管理。以对讲系统为入口，通过智慧社区平台，有利于延伸到物业管理、社区安防、智慧停车、智慧家庭以及社区商圈等多种产品线，提供社区与家庭智慧化的整体解决方案，通过智慧社区平台拓展了更加强大的功能与多样化的增值服务。

    随着楼宇对讲与智能家居和智慧社区深入融合，各大对讲供应商也意识到两者之间的应用结合已经成为发展趋势之一。三者之间搭配，无论从功能性、发展、增值空间等都能够起到相辅相成的作用，大大提升价值。行业边界的不断消融也扩大了整个市场，衍生出了更多新的商机。目前这一市场除了楼宇对讲厂家，互联网巨头或者传统跨行企业也借助智能家居跨界进入市场。

    2）云对讲系统,移动化新方式升级体验

    楼宇对讲技术经历了4N型—总线型—局域网型—互联网型的转变。早期的模拟可视对讲系统存在很多局限性，数字化可视对讲完全采用TCP/IP技术，为互联互通奠定了基础，系统稳定性、可靠性、可维护扩展性都得到了长足的提升。云对讲更是楼宇对讲产品互联网化的发展趋势，在应用上更为灵活、方便，便于实现增值服务。在智能手机、平板电脑成为人们生活一部分的今天，在手机上实现楼宇对讲分机功能满足多数人的使用习惯，并且拓展了使用空间，提升了用户体验。“云对讲”的出现减少了用户对楼宇对讲室内机的依赖，室内机可以简化以降低系统成本，可逐步实现平台化、规模化的云应用。“云对讲”可充分挖掘存量市场的需求，尤其适合针对老旧社区的升级、改造应用。

    云对讲系统将小区可视对讲和手机应用完美融合，访客来访呼叫，业主可通过手机远程对讲为其开锁。同时，业主可通过人脸识别、手机扫码等方式开门，为老旧小区提供便捷的楼宇对讲升级改造方案。

    3）楼宇对讲积极拥抱AI时代。

    人工智能技术落地应用是现阶段安防行业发展的一个重要趋势，国内众多楼宇对讲厂商纷纷开始将人工智能融合应用到楼宇对讲系统中，人脸识别、指纹识别、声纹识别等生物识别技术成为中高端楼宇对讲产品的标配。AI算法优化，通过AI摄像头识别异常行为（如尾随、徘徊），联动社区安防系统；支持自然语言处理（NLP），实现语音控制门禁、查询物业信息等，极大地提升了产品的用户体验，产品在实际使用中更加便捷、舒适、安全。

    遍地AI的时代，楼宇对讲也在该技术浪潮中迎来技术的新生。与此同时，智慧城市、“雪亮工程”等项目加速AI对讲系统在公共建筑中的应用。

    4）大模型技术融合赋能楼宇对讲。

    2024-2025年，生成式AI（如GPT、文心一言、DeepSeek）与楼宇对讲系统的结合成为新趋势。智能客服通过大模型实现自然语言访客问答、物业咨询自动化，减少人工干预。基于用户习惯（如出行时间、访客记录）提供智能推荐，如自动预约电梯、推送社区通知等。大模型分析社区安防、设备运行数据，优化能耗管理、预测维护需求。

    DeepSeek通过语音识别技术，支持用户通过自然语言指令控制楼宇设备，例如调节空调温度、开关灯光或查询会议室预定状态，提升了用户体验。DeepSeek还可通过对Query的低秩压缩，减少计算过程中的激活内存占用，提升训练效率，为楼宇对讲系统的智能化升级提供技术支撑。

    （2）国家政策环境

    近年来，为促进房地产行业平稳转型，中央及地方持续加大政策支持力度，2024年全年出台调控政策超700条，2025年新增优化措施逾200项。这些政策从需求端（降首付、松限购）、供给端（收储、盘活土地）、金融端（融资支持）等多维度发力，旨在推动房地产市场“止跌回稳”，并加速向高质量发展模式转型。2025年房地产政策将持续向“稳预期、促需求、优供给、降风险”方向调整，预计全年市场将逐步企稳，并在保障房建设、城市更新等新模式下实现高质量发展，楼宇对讲行业发展前景仍然可观。

    1）2025年6月，25个试点城市通过国有企业收购、开发商补贴等方式促进置换需求，并发行城市更新债券，聚焦15个超大城市老旧社区改造。

    2）2025年5月，央行通过降准、下调住房公积金贷款利率支持购房。

    3）2025年4月，央行、金融监管总局发布一揽子政策支持受困房企项目纾困，优化金融资产管理公司不良资产收购处置，各地政府陆续取消限售、限价政策，优化住房套数认定规则。

    4）2025年3月，2025年《政府工作报告》首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并提出以下措施。需求端：调减限制性措施，释放刚需和改善性需求，优化公积金政策（如降低利率、提高贷款额度）；供给端：支持存量商品房收购转为保障房，优化土地供应结构，推动“好房子”建设；金融支持：强化房地产融资协调机制，对符合“白名单”条件的项目提供信贷支持。保交楼：继续推进保交楼工作，防范化解房企风险。报告中首次提出"三大工程"（保障房、城中村改造、"平急两用"）年度投资目标突破1.2万亿元，政策红利持续释放。

    5）2025年3月，央行、金融监管总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付比例的通知》，将全国首套房首付比例统一降至15%，二套房降至25%，并取消首套、二套房利率政策下限，引导商业银行自主定价，多地房贷利率降至3.5%以下。

    6）2025年3月，国家发改委放宽企业债券融资限制，允许优质房企发行中长期债券用于债务重组，并支持保障性住房、城中村改造等项目发行REITs，首批8个保障房REITs获批。

    7）2025年2月，自然资源部优化土地供应政策，明确商品住宅去化周期超18个月的城市暂停新增住宅用地供应，已有13个城市触发该政策，同时鼓励存量土地转型建设保障性住房或租赁住房。

    8）2025年1月，住建部推出《城市房地产融资协调机制实施方案》，要求各地建立房企“白名单”制度，优先满足合规房企融资需求。截至3月底，全国已有超200家房企纳入白名单，商业银行新增房地产开发贷款超5000亿元。

    9）2024年12月，国务院印发《关于稳步推进保障性住房建设的指导意见》，提出2025年新开工保障性住房600万套，重点发展配售型保障房，并允许地方政府以成本价回购未售商品房转作保障房。

    10）2024年11月，财政部扩大“保交楼”专项借款规模，新增2000亿元低息贷款支持已售逾期难交付住宅项目建设，2025年一季度已推动超50万套住房复工交付。

    11）2024年9月，住建部推进“带押过户”全国全覆盖，简化二手房交易流程，截至2025年3月，全国已有超100个城市落地该政策，二手房交易周期平均缩短30%以上。

    （3）未来发展

    国家统计局数据显示，2025年1-6月，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。2025年1-6月房地产开发企业房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积441240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16266万平方米，下降15.5%。商品房销售面积45851万平方米，比上年下降3.5%，其中住宅销售面积下降3.7%。商品房销售额44241亿元，下降5.5%，其中住宅销售额下降5.2%。从上半年房地产开发投资与销售的关键数据变化来看，尽管房地产开发投资等多项数据仍呈下降趋势，但降幅进一步收窄，市场下行压力有所缓解。随着宏观经济企稳回升，房地产金融政策持续优化，叠加各地“认房不认贷”、降低首付比例和房贷利率、放宽限购限售等政策效应的逐步释放，房地产市场有望在调整中逐步筑底，并向更加平稳健康的方向发展。

    2、智能家居行业发展现状、政策环境及未来发展

    （1）行业发展现状

    智能家居以住宅为基础，综合利用先进的计算机技术、物联网技术、智能云端控制、综合布线技术和人体工程学原理，融合个性需求，将与家居生活有关如智能安防、灯光控制、窗帘控制、场景联动、温控采暖、健康监测、背景音乐、语音交互等有机地结合在一起，通过网络化综合智能控制和管理，创造出安全、便利、舒适、便捷、高效、个性、环保的居住环境，实现“以人为本”全新家居生活体验。

    智能家居近十余年快速发展，消费升级和房地产稳定发展是推动其发展的两大驱动力，技术变革为其发展扫除技术障碍并带来新机遇。历经单品智能、互联互通的阶段后，智能家居3.0阶段已基本实现设备间的联通与场景自动化，未来的演进方向将聚焦于系统智能化水平的整体提升。国家大力加快发展5G、物联网和人工智能，哺育家居市场向全智能发展。随着人类对生活消费提升的渴望和对将现代科技融入家居生活中的接纳，过去的传统高耗能家庭将会慢慢地被新一代智能家居所淘汰。中国智能家居产业的发展、创新、迭代，呈以下趋势：

    1）AIOT技术深度融合推动主动智能化。

    AIOT技术是人工智能技术（AI）与物联网技术（IOT）在智能家居发展过程中的融合，结合当前5G技术的运用，物联网网络提供的服务将会更加智能化和人性化，技术升级促使设备密度降低与传感器数量减少，不影响智能家居的服务质量，有效降低营运成本，在住宅智能化系统寿命周期中取得成本和收益的平衡。在AIOT技术支持下的智能家居系统，可根据用户行为、用户习惯、环境场景等各类信息，具有自学习、自适应、自判断能力的主动智能，在运行时提前询问用户，面对复杂的自动化操作和场景可以通过学习进行记忆，在系统认证后具备判断用户身份的能力，为特定身份用户提供定制化服务，完全形成以用户为中心的智慧家庭模式。

    2）行业标准统一推动单品智能向全屋智能发展。

    随着智能家居市场的快速扩张，消费者对个性化、场景化智能体验的需求日益增长，但不同品牌、不同生态之间的设备兼容性问题成为制约行业发展的主要瓶颈。目前，智能家居行业正加速推进标准化建设，以解决跨平台互联互通的难题，推动行业从"单品智能"向"全屋智能"升级。

    当前，智能家居市场呈现"生态割裂"状态，不同厂商采用不同的通信协议（如Wi-Fi、Zigbee、蓝牙、Matter等），导致用户往往需要依赖多个独立APP控制不同品牌的设备，体验碎片化严重。

    行业正在推动建立统一的数据协议和连接标准。2025年最新行业规范进一步强调：设备互操作性：不同品牌的智能门锁、灯光、温控器等设备可无缝接入同一系统；云服务互通：支持跨平台数据共享；本地化控制：减少对云端的依赖，提升响应速度及隐私安全。构建比较完善的互联互通体系，是向真正“全屋智能”前进的方向。

    3）大模型技术赋能智能家居进入认知智能新阶段。

    随着生成式AI技术的快速发展，大模型正在深度赋能智能家居行业，推动系统从"感知智能"向"认知智能"升级。2024年，以GPT、文心一言为代表的大模型技术开始全面融入智能家居系统，带来三大变革：首先，自然语言交互实现质的飞跃。传统语音助手仅能执行简单指令，而大模型赋能的智能管家可理解复杂语义，实现多轮对话和上下文理解。其次，个性化服务更加精准。大模型通过分析用户历史行为数据，可预测需求并提供主动服务。第三，跨设备协同更加智能。大模型作为"家庭大脑"，可协调不同品牌设备协同工作。这一技术突破正在重构智能家居产业格局，传统硬件厂商加速AI转型。据IDC预测，到2025年，大模型赋能的智能家居解决方案将占据30%以上的市场份额，成为行业增长的新引擎。

    （2）国家政策环境

    近年来，国家高度重视智能家居产业的发展，通过一系列政策文件和行动计划，从技术创新、产业升级、市场推广到标准体系建设等多个方面为智能家居行业提供了全方位的政策支持，推动智能家居产业向高质量、智能化、生态化方向发展，为行业的快速发展奠定了坚实的基础。

    1）2024年3月，工信部、住建部等五部门联合印发《智能家居产业创新发展行动计划（2024-2026年）》，文件对深化产业数字化转型作出新部署：在技术应用方面，要求加快5G-A、AI大模型、数字孪生等新技术在家居制造全流程的融合应用；在发展模式方面，重点培育场景化解决方案、全屋智能定制等新业态，支持企业建设用户共创平台，到2026年培育100家以上数字化标杆企业和20个智能制造示范基地。

    2）2024年6月，商务部等15部门发布《关于实施家居消费升级行动的意见》。文件强调，要推进智能家居生态体系建设，重点发展AIOT中控系统、智能健康监测、家庭能源管理等创新产品。支持龙头企业搭建家居产业互联网平台，推动C2M柔性制造模式普及，培育30个以上全屋智能解决方案示范项目。同时在全国选择20个城市开展数字家庭2.0试点，建立统一的设备互联标准。

    3）2024年8月，《轻工业提质增效三年行动方案（2024-2026年）》正式出台，将智能家居列为重点发展领域。方案提出实施"百城千店"计划，到2026年建设300家以上沉浸式智能家居体验中心，培育100家智能家居"领航企业"。特别强调要完善适老化、适幼化智能家居标准体系，推动智能家居与智慧社区、智慧医疗等场景深度融合。

    4）2024年9月，发改委《关于培育新型消费的实施意见》明确，要大力发展"智能家装+"新模式，推广从设计到安装的一站式数字化家装服务。重点支持智能家电、全屋空气管理系统、智能厨房等产品创新，要求新建商品住宅全装修交付项目中智能家居配置率2025年达到40%以上。同时开展绿色智能家居下乡活动，对农村市场智能家居产品给予15%的补贴。

    （3）未来发展

    1)消费升级推动智能家居发展。

    消费升级是智能家居发展的重要驱动力。2024年，全国居民人均可支配收入达到41314元，实际增长5.1%。80后和90后逐渐成为智能家居消费的主力军，他们更加注重产品的智能化和联网化，消费理念从“拥有型”向“品质型”转变，对全屋智能解决方案的需求年增长率达45%，远超单品智能。在消费升级的推动下，家居产品从传统型向智能型升级，消费者对品质生活的追求成为智能家居市场增长的核心动力。

    2）政策支持助力行业发展。

    近年来，国家出台多项政策推动智能家居行业高质量发展。住建部《"十四五"住房发展规划》明确要求：新建住宅智能家居预装率2025年达到50%，推动既有住宅智能化改造；工信部《智能家居产业创新发展行动计划》提出建立统一的设备互联标准，培育100家以上智能家居示范企业，建设300个以上智能家居体验中心；15个省市出台智能家居补贴政策，10个重点城市开展数字家庭建设试点。这些政策为智能家居行业的快速发展提供了有力保障。

    3）智能家居适老化需求旺盛。

    中国老龄化速度较快，预计到2050年，60岁及以上人口将达到2.41亿人，占总人口的35%。国家出台了一系列政策文件，如《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》，推动智能家居适老化发展。智能家居产品在适老化领域的应用需求不断增长，企业纷纷布局，通过技术创新满足老年人对居家养老服务的需求。

    4）出海扩张与市场机遇。

    拓展国际市场成为智能家居行业发展的关键策略。中国智能家居企业凭借“中国制造”和人工智能技术的优势，正迎来“全球本土化”的浪潮。

    此外，2024年政府推出的设备更新和消费品以旧换新政策，将智能家居产品纳入补贴范围，进一步刺激了市场需求。国内市场：2023年我国智能家居市场规模约为7157亿元，2024年达到8767.4亿元。根据市场预测，2025年国内智能家居市场规模有望进一步增至10000亿元以上。全球市场：2023年全球智能家居市场规模已增长至1348亿美元，初步估计2024年已达到1500亿美元以上。预计到2026年，全球智能家居市场规模将突破2000亿美元。

    3、智能停车行业发展现状、政策环境及未来发展

    （1）行业发展现状

    近年来智慧停车已有了良好的开端,依托技术日新月异的发展,智慧停车行业持续快速发展,迎来跨区域智慧停车互联等新机遇,同时也面临车位资源整合和运营难等新的挑战。

    1）先进技术推动停车行业数字化发展。

    互联网、人工智能、大数据和云计算等技术的快速发展，有力推动了智慧停车行业的技术进步。当前，智慧停车行业的关键技术主要包括智能视频AI识别技术、停车诱导技术、移动支付技术和云托管技术等。通过联网共享数据，实现停车场数据智能化，打破停车场信息孤岛，实现车位导航、车位预定、线上支付等；普及停车诱导、车位引导和反向寻车系统。通过停车诱导技术，大大减少车主寻找车位时间，缓解部分交通拥堵，利用车位引导以及反向停车系统，引导车主短停快走，加大停车场车辆流通率；自动化程度增高，并趋向无人值守模式。通过智能化管理系统建立实现快速便捷的车辆进出场通道。

    2）智慧停车生态链扩展，向城市级平台发展。

    随着智慧停车从单一停车场拓展到城市停车资源的互联,智慧停车的运营也随之扩大到了新增的业务,比如停车难区域如何运营、城市停车诱导如何运营。基于车主、车辆、车场画像和数据分析,以停车为切入,拓展出行、生活等服务场景,融合加油、充电、维修、保险等生态服务,整合全链路合作资源,提升服务体验,构建智慧停车新生态。车主可以获得更丰富、更优质的生活服务,智慧停车运营公司实现了停车之外的增值服务收益,服务商通过引流提升业务成交量,相关利益方在智慧停车市场生态中满足各自诉求,推动城市管理的精细化、智能化和便捷化，为智慧城市的发展奠定良好的基础。

    （2）国家政策环境

    近年来国家层面停车场管理政策聚焦三大方向：一是强化智慧化建设，通过《智慧停车》国家标准规范数据交互；二是完善基础设施，推动停车充电"一张网"专项工程；三是优化供给结构，鼓励共享停车和差异化收费。这些政策延续了2021年《关于推动城市停车设施发展的意见》的核心目标，形成"智能管理+资源整合+标准统一"的协同推进机制，系统破解城市停车难题。

    2024年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见》提出，要加快智慧停车等新型基础设施建设。这表明国家将继续推动智慧停车技术的应用，提升停车设施的智能化水平。

    2024年10月1日开始实施国家标准《智慧城市智慧停车第2部分：数据要求》，规范数据交互标准。通过统一的数据分类和规范的数据元素目录，解决城市停车服务中数据不统一、信息难以共享的问题。实现智慧停车系统的互联互通，提高停车资源的利用效率，缓解城市“停车难”问题。

    2023年7月，发改委等部门印发《关于促进汽车消费的若干措施》的通知（发改就业〔2023〕1017号），文件提到持续缓解停车难停车乱问题，鼓励各地有效扩大停车位供给，合理制定停车收费政策。

    2023年6月，国务院办公厅印发《关于进一步构建高质量充电基础设施体系的指导意见》，明确要鼓励开发性金融机构创新融资支持模式，实施城市停车、充电“一张网”专项工程。提出要提升车网双向互动能力，大力推广应用智能充电基础设施，强化对电动汽车充放电行为的调控能力，推动车网互动等试点示范。

    近年来持续落实2021年5月国务院办公厅转发国家发展改革委等部门《关于推动城市停车设施发展意见》，该政策由国家发改委、住建部、公安部、自然资源部联合发布，并持续指导各地停车设施建设，主要目标包括：到2025年，全国大中小城市基本建成以配建停车设施为主、路外公共停车设施为辅、路内停车为补充的城市停车系统；到2035年，全面建成布局合理、供给充足、智能高效、便捷可及的城市停车系统；鼓励停车资源共享，支持机关、企事业单位开放停车设施，商业设施、旅游景区等在空闲时段向社会开放；智慧停车推广，推动大数据、物联网、5G等技术应用，实现车位预约、电子支付等功能。在城市停车行业形成了多维一体的发展态势，城市停车业务的发展将迎来新一轮增长。

    （3）未来发展

    1)“新基建”背景下，智慧停车迎来新的快速上升期。

    2025年1月，公安部发布数据显示：2024年全国机动车保有量达4.53亿辆，其中汽车3.53亿辆，新能源汽车保有量达3140万辆。当前，我国汽车保有量居世界首位，新能源汽车产销量连续多年位列全球第一，逐步从汽车大国迈向汽车强国。与之对应的是城市停车刚需缺口大、泊位利用率低、充电基础设施覆盖不足等问题日益突出。作为治疗城市“停车病”的“特效药”——智慧停车管理应运而生，其建设内容包括停车设施信息化改造、充电桩建设、大数据平台等，可全面提升城市停车信息管理水平，提高停车充电资源使用效率，是“最接地气的”新基建工程。依托国家政策支持、产业链上下游各展所长,智慧停车行业当前进入快速发展期。中研研究院预计,智慧停车市场容量到2025年有望接近420亿元。

    2）新能源产业“停充一体”形成新市场空间。

    根据中汽协的数据，在政策和市场的双重作用下，2024年国内新能源汽车产销分别完成1288.8万辆和1286.6万辆，同比分别增长34.4%和35.5%，新能源汽车新车销量达到汽车新车总销量的40.9%，高于上年同期9.3个百分点。新能源汽车的不断增加,带来了新的停充一体化需求，目的地充电成主流充电场景。基于此，停车行业开始构建以居住地、办公地充电为主，社会公用快速补电为辅的电动汽车充电设施网络，形成车桩相随、场景互补、智能高效、安全便捷的服务体系。将“停车”+“充电”业务相融合，“停充一体”整体解决方案正成为行业新的发展趋势，也为行业发展带来新的广阔市场空间。

    （三）公司所处行业地位

    在楼宇对讲、智能家居业务领域，公司作为国内社区安防行业的领导品牌，是中国安全防范产品行业协会副理事长单位、中国智能建筑专业委员会常务委员单位、中国智能家居产业联盟理事单位，主笔过多项国家标准和行业标准，在该领域拥有超过200项国家专利及软件版权。公司连续十八年荣膺中国安防十大品牌（楼宇对讲/智能家居），多次荣获十大楼宇对讲品牌、十大智能家居品牌。楼宇对讲产品首个获“德国IF设计奖”，楼宇对讲国家标准荣获“国家标准创新贡献奖一等奖”等重大荣誉。

    在智慧停车及道闸广告业务领域，国内首家推出车牌识别、微信支付的停车场企业。一直以来，公司在智慧停车领域不断进取开拓，同时依托已有道闸点位资源，成为停车场广告运营商。

    国家统计局数据显示，2025年1-6月，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。2025年1-6月房地产开发企业房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积441240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16266万平方米，下降15.5%。按平均100平方米一户测算，约有竣工住宅162万户，报告期内公司楼宇对讲及智能家居出货量为20.61万户，折算市场占有率约为12.72%，同比下降1.17%，主要原因还是报告期内受房地产行业的影响。

    二、报告期内公司的业务情况

    （一）、公司主要产品

    1、楼宇对讲、智能家居、智慧社区领域

    1）楼宇对讲产品

    公司楼宇对讲系统主要由管理机、控制器、单元门口主机、室内可视分机、信号类产品、电源、网络交换机、智能终端、软件等组成。主要应用于住宅及商业建筑，具有呼叫对讲、可视通话、远程开门、人脸识别、电梯联动等功能。楼宇对讲产品采用了TCP/IP网络通讯技术、音视频处理技术、云通信技术等，同时，新增了人脸识别、指纹识别、语音识别等生物识别技术应用，极大地提升了产品的用户体验，产品在实际使用中更加便捷、舒适、安全。可广泛运用于小区、别墅、医院、银行、学校等区域。

    公司云可视对讲系统运用先进的智能硬件、移动互联网、云计算技术，打破传统楼宇对讲系统的时空限制，帮助住户通过手机APP即可随时随地与访客音视频对讲、远程开门，对讲记录云端存储。该系统由内网(小区可视对讲系统)和外网(云平台+云可视对讲应用)两部分组成。主要功能包括：云对讲、远程布防/撤防、云报警、信息查询、云监控接入、社区服务、云储存及云分享。云对讲方案可充分挖掘存量市场的需求，尤其适合针对老旧社区的升级、改造应用。

    2）智能家居产品

    公司智能家居系统是以家庭端为核心,由硬件设备（智慧屏、智能网关、智能摄像机、智能控制器、开关面板、环境监测等）、APP软件、云平台组成，实现家电控制、远程控制、家居安防、设备互联互通、场景预设、情景分析等功能，从而实现人、资源、自然多重互动的一套智慧管理系统，让我们的家庭进入一个智能、舒适、环保、健康的家居生态圈。

    在硬件方面，目前Zigbee技术发展到3.0版本，已实现跨行业、跨设备制造商之间的设备互联互通，不同厂商生产制造的环境传感器、消防探测器、防区入侵告警探测器能与家庭里的控制器互联互通，实现智能联动。在软件方面，公司产品可通过APP，实现账号、设备、情景、智能化及远程的一站式管理与操作，即便在脱离互联网的情况下亦能实现本地局域网的正常操作。在平台方面，公司打造的云端智能家居管理服务平台，是智能家居系统最为核心的应用搭建平台与实现平台。公司智能家居产品主要分为六大品类：

    ①智慧屏：智慧家庭中最基本核心的设备就是智慧屏，作为家庭智能中枢，通过以太网、Wi-Fi、ZigBee、互联网、大数据、物联网等技术，连接楼宇对讲系统、安防报警设备、家庭智能设备。打通家里家外系统的中枢大脑，对讲门禁电梯联动家庭场景、手机APP提前控制空调地暖、居家监控报警及时查看和推送等等。从而最终实现安全、健康、舒适、智能和便捷智慧家庭生活。

    ②智能安防：业主可以通过摄像机查看家中情况，视频回放，图像抓拍和信息推送至安居家园plusAPP，24小时保障家居安全。支持多种安防模式、远程撤布防、联动摄像头抓拍、联动家电、远程报警、报警记录可查，支持无线Zigbee探头。

    ③智能照明：在智能照明控制中，可以实现定时开关、随意调节灯光的明暗度和颜色等功能，而且能设定不同的照明场景来满足不同时间的照明需要，改善工作居住环境、延长灯具寿命，满足人们节能环保的意愿。

    ④智能家电：通过Zigbee连接智能网关，可对家电进行单一控制、情景控制、定时控制、联动控制。把空调、电视、空气净化器、净水器、热水器、浴霸等传统的家电，立即转换成智能家电控制。带计量的智能插座，清楚了解电器功耗，定时控制节能环保。智能语音控制支持本地或在线语音对家中智能家居设备控制及场景控制，在线语音支持音乐点播，联动播放，天气查询，路况查询，定时闹铃，新闻播报、在线购物、点餐等功能。支持天猫精灵/小度智能音箱语音控制。

    ⑤智能环境：通过接入一氧化碳、可燃气体、烟雾报警器、温湿度传感器和漏水探测器等智能设备，在发生警情时实时推送报警信息至安居家园plusAPP，并可自动关闭门。智能环境控制（新风、地暖、中央空调）、水电控制、背景音乐、魔镜、晾衣架。按照家装标准要求和实现智能体验效果，可以配套扩展使用。

    ⑥公司引入全球顶尖AI大模型DeepSeek，将深度智能融入中控屏，打造“会思考、懂需求”的智慧中枢，带来深度思考的革新体验。Deepseek能根据情景自动执行场景控制，智能家居联动，从“手动操作”到“心有灵犀”，系统根据用户作息自动调节室内光线、温度。打造24小时在线的“专家大脑”，DeepSeek打造专属知识库，让产品调试效率翻倍，问题解决快人一步。安居宝的这一创新举措，不仅提升了智能家居的便捷性和个性化，更为用户带来了前所未有的智能生活体验，随着DeepSeek的深度融入，安居宝智慧中控屏将成为家庭智能生活的真正伙伴，让科技更好地服务于人。

    3）智慧社区方案

    公司的AI智慧社区系统突破了目前国内绝大部分厂家楼宇对讲、智能家居、智慧社区和停车场系统单独工作的状态，运用AI先进技术及软件平台，对小区产品进行技术关联整合，从而提升产品竞争门槛。公司智慧社区方案主要有：

    ①安居宝AI智慧社区解决方案：

    安居宝智慧社区融合运用人工智能、互联网、物联网、移动互联网等技术，深入融合社区通行、社区安防、监控报警、智慧停车、智能家居等五大场景，解决传统社区场景关联度低、用户体验感差等问题，给社区用户带来安全保障、便捷无感、智能互联的美好生活体验。该方案于2024年9月获得中国安全防范产品行业协会颁发的“2024安防行业优秀解决方案”。

    ②智慧门禁+对讲+梯控联动解决方案：

    本方案是通过将传统的楼宇对讲系统与门禁系统有效地与电梯厂商的梯控系统结合在一起，从而实现用户可以通过楼宇对讲设备与门禁设备实现对电梯的呼梯联动控制功能。方案除了可实现楼宇对讲、门禁的功能外，还可实现以下呼梯联动控制功能：访客呼梯功能、业主出门预呼梯功能、业主互访呼梯功能、贯通门功能、分机回显功能、轿内呼梯功能。将物联智能化拓展到电梯领域，将可视对讲和梯控进行智能化结合，提供了楼宇内更私密性、更安全、智能化的表现力。该方案于2024年12月获得广州市科学技术局颁发的广州人工智能创新发展榜单“应用场景创新榜”。

    ③安居宝PLC两线系统老旧小区改造解决方案:

    以创新技术实现升级，通过两线传输技术，为老旧小区带来智慧楼宇和智慧家庭的全新体验。从基础设施改造到云对讲、人脸识别、电梯联动、智能家居功能的升级，安居宝致力于提升居民的居住条件及生活品质。

    ④1+6+N智慧家庭解决方案:

    依托物联网和互联网技术，安居宝打造了1+6+N智慧家庭生态框架，通过六大智慧空间(智慧玄关、智慧客厅、智慧卧室、智慧厨房、智慧卫浴、智慧阳台)的打造，实现了家庭设备的全面互联和智能化管理。用户可以通过本地控制、APP远程控制、语音控制、情景控制及联动控制和状态反馈等多种方式进行操控，享受智能生活带来的安全、舒适与便利。

    2、停车场业务领域

    1）智慧停车场管理系统

    智慧停车场管理系统主要采用无感支付、AI技术、大数据、物联网等新技术，具备可视化交互、扫码支付、无感支付、室内定位、场内引导、一键上云等核心功能，主要应用于住宅物业、商业广场、写字楼、交通枢纽、政府机关、学校医院、园区景区等社会各个领域。

    公司智能停车场产品硬件主要包括道闸、车牌识别控制机、车场通道缴费机器人、停车场控制机、车位检测终端、车位引导屏、人行通道翼闸、摆闸等。软件子系统主要包括：车牌自动识别系统、车位引导系统、反向寻车系统、云停车管理平台系统、自助缴费终端系统、支付系统、云坐席系统等。

    2)智慧停车零投入租赁合作模式

    为合作伙伴提供了免费设备、免费建设智慧停车系统、免费设备保养和维保服务，极大减轻了初始投资负担，降低了停车场运营方的建设和运营投入。依托云计算和物联网技术，我们的系统实现财务监管、车辆管理、移动支付等功能，提升停车场运营效率。智能车牌识别和数据分析技术，优化了车辆通行速度，增强了用户体验。此合作模式旨在与合作伙伴共同开拓智慧停车市场，实现互利共赢。

    3）停车场道闸广告

    停车场道闸广告是停车场硬件设备销售的一个延伸业务，公司利用前期布局取得的停车场道闸广告位，为有需求的客户进行广告投放运营。同时，公司通过组织全国县级以上城市的停车场道闸经营公司进行联盟合作，针对其空杆率高、本地大单少、全国大单客户少等痛点，将全国的道闸资源进行整合、共享，打造成为全国资源的广告平台运营商，实现全国广告资源共享，提升效率和效益。

    （二）、公司经营模式

    1、智慧社区、楼宇对讲、智能家居经营模式

    （1）采购模式

    为保证公司制造成本具有更强的竞争力，公司十分重视制造材料成本和仓储成本控制。在研究行业竞争环境和条件的基础上，根据电子行业材料市场的性价比和竞争规律，公司制定了具有公司特色的采购政策和采购制度。

    公司设置了两个采购部门，每个部门各自负责供应商的开发和参与原材料的竞购，最大程度的压缩采购成本。公司会根据客户的订单情况和市场需求情况进行显示模组、液晶屏、镜头、IC芯片、结构件等材料部件的招标采购。

    （2）生产模式

    公司生产部根据“订单+库存”的方式组织生产。业务部在每月月初作出下一个月的销售预测计划，物料部根据销售预测计划制定投产计划，然后根据投产计划完成生产计划和物料需求计划；同时，公司准备一部分的“库存”机型生产，即生产体系负责人考虑前三个月销售与投产计划的情况、上年同期的销售情况，与公司现有主流机型，决定“库存”机型生产数量。由于安防行业市场竞争比较激烈，客户的个性化需求越来越丰富，企业需要通盘考虑市场情况，合理安排部分现有主流机型的“库存”生产，以此为需要个性化定制的客户提供更为充裕的生产资源，保证按时交货。

    （3）销售模式

    公司楼宇对讲及智能家居系统产品主要应用于新建住宅小区，市场分布在全国各地，主要客户为工程施工商或系统集成商、房地产开发商。由于公司产品的系统性和技术服务在产品安装、运营环节非常重要，为更好地服务客户，公司采用直销的销售模式，通过在全国各大中小城市建立的营销服务网点进行产品销售和售后服务。完备的营销服务网络对公司产品后续的维保服务、品牌竞争力、影响力起到举足轻重的作用。

    2、停车场广告平台生态业务经营模式

    公司全力打造的停车场器材销售+停车场道闸广告生态业务，在带动停车场系统产品销售的同时通过媒体广告增加收益。公司通过销售停车场系统升级配套广告道闸，将极大地提升公司停车场系统产品的销售竞争力，同时通过广告道闸的媒体盈利，提高公司项目的综合效益。

    （三）、报告期经营回顾

    1、报告期内，受房地产行业的影响，公司合同订单、营业收入、净利润同比均有所下降，2025年上半年公司签订各类销售合同约7347.56万元，同比下降31.23%；实现营业收入7241.19万元，同比下降25.95%，其中楼宇对讲系统、智能家居系统、停车场系统及道闸广告业务、监控及系统集成、房屋经营租赁分别实现销售收入3618.32万元、1131.15万元、753.90万元、548.67万元、863.14万元，同比情况分别为-25.58%、-29.91%、-39.45%、-22.03%、-14.11%；实现归属于上市公司股东净利润-2463.40万元，同比下降31.27%。

    2、公司目前主营楼宇对讲系统、智能家居系统、停车场系统、监控系统等智慧社区安防智能化设备及系统的研发设计、生产制造和销售，属于安防行业，按照产品的应用领域划分属于社区安防行业。公司楼宇对讲系统、智能家居系统和防盗报警系统等产品主要应用于新建住宅小区，因此其行业周期性与房地产行业的发展紧密相关，公司主要客户为工程施工商或系统集成商、房地产开发商。2025年上半年，房地产行业未明显好转，根据国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示2025年1-6月，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。2025年1-6月房地产开发企业房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积441240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16266万平方米，下降15.5%。按平均100平米一户测算，约有竣工住宅162万户，报告期内公司楼宇对讲及智能家居出货量为20.61万户，折算市场占有率约为12.72%，同比下降1.17%。主要原因还是受房地产行业的影响。

    3、公司全资子公司“安居宝严测”开发的“测优优”购物平台自上线以来，经营情况未达预期，经公司管理层决定逐步停止该项目运营。

    （四）、未来业务发展规划

    1、利用AI技术以及大模型进一步升级楼宇对讲系统、停车场系统、智能家居方面的技术，深挖楼宇对讲系统、停车场系统的潜力。

    2、把握人工智能及机器人行业的发展机遇，公司在原有技术基础上，将进一步增加与AI、大模型等新技术的融合研发投入，力争在商用机器人和智能自动化设备（现做茶饮领域）等产品上取得突破。目前，相关产品正处于积极研发阶段，其中智能自动化设备（现做茶饮领域）预计将在年底推向市场，迎宾机器人也力争在年底实现市场投放。

    二、核心竞争力分析

    1、技术关联及整合优势

    公司通过将AI人工智能技术应用到AI智慧社区、AI智能家居等多个系统中，实现AI智慧社区与AI智能家居的相互联动，形成综合性的、集成化的平台，给客户带来更好体验,同时提高了产品的进入门槛。

    公司通过与房地产开发商合作，将公司丰富的产品线整合到房地产商物业服务的APP中，进一步提高公司产品的技术关联及整合优势，为社区、物业、住户提供各种优质的产品、专业贴心的服务和信息的共享交流。

    2、道闸广告平台优势

    （1）平台优势。公司通过设备合作、资源合作、渠道合作、广告系统支持、资金支持等手段打造的全国停车场道闸广告平台，同时通过自主开发的软件，在平台开展国内首创的自助投放广告业务，以满足小微客户需求，开辟新的市场空间。

    （2）硬件销售竞争力优势。公司停车场业务还包括停车场系统硬件设备的销售，由于公司道闸广告的点位获得相对于市场上没有这种资源整合优势的传统道闸广告商获取点位的成本低，通过点位的引流，与硬件销售结合，具有生态互补的成本优势，使得公司停车场系统的销售价格在市场上极具竞争优势。

    （3）平台引流优势。通过引流，使整个停车场生态链保持利益最大化的状态。

    3、研发优势

    公司通过自主研发、技术创新保证了公司产品在质量认证、市场推广等方面保持竞争优势。截至本报告期末，公司累计拥有专利权178项，其中45项为发明专利、99项为实用新型专利、34项为外观专利，累计拥有软件著作权90项。

    2025年上半年，公司新申请并受理的专利8项，其中发明1项、实用新型4项、外观设计3项，共申请软件著作权1项。

    2025年上半年，公司新获得授权的专利7项，其中发明0项、实用新型4项、外观设计3项，获得软件著作权1项。

    4、营销服务网络众多的优势

    公司主要客户是工程施工单位和系统集成商、大型房地产开发商。产品由工程施工单位和系统集成商向公司购买，然后设计施工安装到项目中，对于大型房地产开发商，我们逐步由品牌推广延伸到与大型房地产开发商进行战略合作，公司大客户部门主要目标就是推动与房地产开发商前五十强达成深度合作。截至报告期末，公司累计在全国各地拥有53个营销服务网点，为公司产品推广、销售、服务提供了强有力的支持。

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