津投城开（600322）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期津投城开（600322）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    （一）公司所属行业情况

    报告期内，房地产行业仍处深度调整，开发投资、销售面积及销售额延续下滑，百城新房均价同比下跌，呈现“量缩价稳、筑底修复”格局。政策端以精准施策促回暖为主线，需求侧取消非核心区限购、下调首付及利率；供给侧推进以旧换新、国企收储、城中村改造并提高货币化安置比例；金融侧通过专项再贷款、REITs与绿色债券扩容为市场输血。行业出清与转型并行，复苏仍待宏观经济与增量政策协同发力。

    （二）公司主营业务情况

    公司报告期内主营业务仍以房地产开发与销售为核心，已形成覆盖商品住宅全价值链的闭环模式，即获取土地、开发建设、商品房销售，同步布局经营性资产租赁、物业管理服务及建材供应链协同板块。本期成功获取天津市东丽区住宅项目用地，将维持“开发销售主导、多元服务支撑”的业务格局。

    此外，津投城开拟通过资产置换、发行股份及支付现金方式购买天津津能股份有限公司（以下简称“津能股份”）100%股份、天津市热力有限公司（以下简称“天津热力”）100%股权及天津港益供热有限责任公司（以下简称“港益供热”）100%股权，并募集配套资金，本次交易已获得天津市国资委批复同意。完成后公司主业将由房地产开发整体切换为城市集中供热。

    二、经营情况的讨论与分析

    （一）宏观政策趋势

    2025年上半年，中国经济在全球经济复苏乏力、地缘冲突与贸易壁垒交织的外部压力下，顶住挑战、迎难而上，实现国内生产总值（GDP）66.05万亿元，同比增长5.3%。就业、物价、国际收支保持总体平稳，城镇调查失业率平均值5.2%，较第一季度下降0.1个百分点；居民消费价格指数（CPI）同比微降0.1%，物价水平基本平稳；国际收支保持平衡。为持续向好奠定坚实基础。

    中国金融市场运行稳健。2025年1-6月，债券发行规模42.1万亿元、托管余额突破185万亿元，国债收益率低位企稳（1年期1.02%、10年期1.62%），境外机构持仓占比升至2.8%；货币市场流动性合理充裕，银行间成交920万亿元，商业汇票承兑21.6万亿元、贴现17.3万亿元，同比增速达12.4%；资本市场方面，上证指数、深证成指半年分别上涨10.2%、7.8%，成交额达138万亿元；衍生品成交20.5万亿元，风险管理需求持续升温。

    房地产政策深化落地，在“精准施策促回暖”的基调下，多项政策协同发力。需求端刺激，一线城市全面取消非核心区限购，二线城市普遍放开落户购房限制，首付比例下调、5年期LPR累计降至3.65%。存量去化攻坚，“以旧换新”覆盖40余城，地方国企收储商品房转保障房提速，城中村改造新开工50万套且货币化安置比例提至60%。财税金融协同，取消交易环节增值税、扩大契税补贴范围，设立2000亿元专项再贷款保障交付。长效机制构建，推行“定品质、限地价”土地出让模式，试点现房销售，新住宅设计标准推动得房率突破80%。融资渠道拓宽，房地产融资“白名单”扩容，REITs、绿色债券等创新工具获政策鼓励，房企资金链边际改善。房地产市场信心显著修复，企稳趋势逐步明朗。

    （二）房地产行业全国数据分析

    2025年上半年，房地产行业持续调整，全国市场降幅整体收窄，但市场规模与房价的回调趋势仍未扭转，依旧面临挑战，开发投资和销售额均显示出明显的下滑趋势；开发企业面临压力加大，市场回暖仍需时日。70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.7%，表现疲弱，价格总体并未止跌。

    1、房地产开发投资额情况

    房地产开发企业投资意愿持续减弱。2025年1-6月份全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%，其中住宅投资35770亿元，下降幅度为10.4%。

    在资金方面，上半年房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2%。其中，国内贷款8245亿元，增长0.6%；利用外资17亿元，增长25.4%；自筹资金17544亿元，下降7.2%；定金及预收款14781亿元，下降7.5%；个人按揭贷款6847亿元，下降11.4%。开发企业在资金来源上捉襟见肘，进一步影响其开发和销售能力。

    2、商品房销售情况

    （1）销售面积

    房地产市场整体销售压力依旧存在。2025年1-6月份新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。2025年6月底商品房待售面积76948万平方米，较去年同期增加3054万平方米，同比增长4.1%。

    （2）销售额

    商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。自2017年以来，商品房销售额总量虽保持增长，但增速逐年放缓。2020-2022年，受疫情、“三道红线”与断供潮的连续冲击，2022年销售额降幅明显。2023-2025年政策逐步松绑、货币化安置加码，市场筑底微升，降幅收窄，仍处低位修复。

    （三）重点关注区域

    1、天津房地产市场

    2025年上半年天津市经济运行总体平稳。地区生产总值8706.60亿元，同比增长5.3%；固定资产投资增长5.5%，其中房地产开发投资同比增长3%，延续正增长；城镇新增就业16.93万人，居民人均可支配收入29176元，同比增长4.7%。金融支撑稳固，6月末全市人民币存款余额320170亿元，同比增长8.3%，贷款新增12920亿元，其中住户贷款新增1170亿元。

    在房地产领域，政策端通过全面取消限购、信贷宽松、税费减免及“以旧换新”组合拳降低购房门槛，但市场修复仍需经济基本面支撑，政策效力呈“单盘热、整体冷”的特征。

    上半年商品房销售面积586.84万平方米，同比下降10.6%；销售额836.22亿元，同比下降8.5%；成交均价18832元/平方米，同比下跌2.4%，反映“以价换量”策略深化，供给端同步发力。落实房地产“白名单”项目贷款，应贷尽贷，取消新房限价；鼓励开发层高大于3米、绿色建筑标准的高品质住房，推动行业转型。

    政策宽松未能完全对冲需求疲软，量价齐跌态势下，市场筑底企稳，仍需增量政策与经济复苏协同发力。

    2、苏州房地产市场

    2025年上半年，苏州楼市整体运行平稳。政策端持续发力，累计出台超20项新政，涵盖公积金贷款额度上调、人才购房补贴、契税减免、积分入学放宽等领域，全方位刺激购房需求。政策支持下，新房出清周期缩短，二手房市场通过“以价换量”策略维持成交稳定，市场韧性凸显。土地供应减少及低密化趋势推动新房市场向改善型需求倾斜，刚需客群逐步转向二手房。

    从成交数据看：苏州市上半年商品住宅累计网签总量2.03万套，同比下降18.0%；成交均价26093元/平方米，同比微降0.6%。一季度契税补贴政策提振效果显著，成交量阶段性走高；4-5月网签量明显回落，市场进入盘整期；6月购房补贴加码叠加安置房网签放量、新盘入市，成交环比回升。

    苏州楼市在政策组合拳支持下呈现渐进回暖态势，但新房库存去化压力仍存，需进一步打通供需堵点。

    三、报告期内核心竞争力分析

    津投城开前身可追溯至1981年成立的天津市建设开发公司，通过多年的经验沉积，形成从土地研判、产品设计到交付运营的丰富经验，开发项目多次荣获“广厦奖”和“詹天佑金奖”。公司作为国有控股上市公司，具备承担大型复杂项目的能力，拥有稳定的人才队伍，为项目开发和运营管理提供支持。

    报告期内，公司推进重大资产重组工作，交易完成后公司将整体转型为城市集中供热，提高上市公司资产质量。

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